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　　“現(xiàn)在信托公司風(fēng)控不僅要看抵押物，還要看地產(chǎn)公司現(xiàn)有項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備情況，以判斷項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，是否有有效資產(chǎn)做擔(dān)保。”6月4日，湖北武漢一家房企負(fù)責(zé)人李浩告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。

　　李浩介紹，其實(shí)年初他們和武漢當(dāng)?shù)匾患倚磐泄疽埠献靼l(fā)了一款產(chǎn)品，但規(guī)模較小，此次經(jīng)朋友介紹來北京找大型信托公司融資，希望規(guī)模上能達(dá)到7億元。“我們是5月份來的，目前信托公司正在對(duì)公司名下1000畝的土儲(chǔ)做測(cè)量，要求我們除了項(xiàng)目抵押，還要一定的土地聯(lián)保。”

　　之所以對(duì)地塊做精準(zhǔn)的盡職調(diào)查，是因?yàn)楫?dāng)前房價(jià)開始出現(xiàn)下降趨勢(shì)。某研究院數(shù)據(jù)顯示，5月全國百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)中，武漢住宅樣本平均價(jià)格8362元/平方米，較上月降低39元，環(huán)比下降0.46%，同比上漲7.94%，這是17個(gè)月以來武漢房價(jià)環(huán)比首降，與全國價(jià)格走勢(shì)較為一致。

　　房價(jià)的變化，對(duì)于信托公司來說，最直接的影響就是抵押物可能面臨縮水的現(xiàn)象。

　　上述辦理融資業(yè)務(wù)的北京某信托公司人士表示，相比一線城市，二三線城市房價(jià)下降，造成的影響遠(yuǎn)比一線城市要大，抵押物縮水難以償還時(shí)，只能以地塊做優(yōu)先處置。“目前優(yōu)質(zhì)地塊還是稀缺資源，市場(chǎng)上愿意接手的人也很多，所以相比項(xiàng)目，這些地塊可能更有吸引力，當(dāng)然前提是地塊的地理位置一定要好。”

　　而這并非個(gè)例。

　　上海一家信托公司人士也表示，今年以來公司加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn) (論壇)信托的風(fēng)控管理，發(fā)行量較以前有所減少。“以前差不多每月都有5單的房地產(chǎn)信托，但是現(xiàn)在基本維持在2單左右，而且在房企選擇上，更傾向于大企業(yè)，中小房企一般不做。”

　　該人士舉例說，他們目前正和萬科談一筆信托計(jì)劃，不過同時(shí)洽談的還有其他幾家大型信托公司。“對(duì)于大型房企，信托公司還是處于競(jìng)爭狀態(tài)，有時(shí)為了能合作，在費(fèi)用上也會(huì)做出讓步，比如說降低0.2%~0.5%的費(fèi)用等。但是對(duì)于小房企來說，特別是三四線城市房企，融資成本基本上還維持在15%左右，費(fèi)用也沒有減少。”

　　用益信托數(shù)據(jù)顯示，5月，房地產(chǎn)集合信托規(guī)模較上月的239.90億元，環(huán)比下降63.81%，融資企業(yè)從4月份的121個(gè)，下降到59個(gè)。與去年同期相比，融資規(guī)模縮減也高達(dá)60.84%。

　　據(jù)信托公司公布的年報(bào)披露，目前包括中信[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、中融、平安等在內(nèi)的信托公司都已經(jīng)減少了房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模。

　　其中，中信信托7297億元規(guī)模中，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)占比達(dá)41.08%。2013年度，中信信托嚴(yán)控房地產(chǎn)信托占比，投向房地產(chǎn)的信托資產(chǎn)僅為7.71%，低于行業(yè)平均水平。

　　系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

　　事實(shí)上，作為房企主要輸血通道的信托產(chǎn)品，截至目前，其發(fā)行規(guī)模已經(jīng)超過了1200億元，不過在1200億元的產(chǎn)品中，鮮有中小房企的身影。

　　在信托網(wǎng)，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，包括萬科、恒大、綠地等大型房地產(chǎn)企業(yè)借道信托融資越來越多，成立的信托項(xiàng)目數(shù)量、規(guī)模與往年相比均有大幅增加，三家房企合計(jì)信托融資已達(dá)73.5億元，其中，恒大居首。

　　對(duì)此，普益財(cái)富信托研究員范杰認(rèn)為，之所以出現(xiàn)兩極分化，主要問題還是資金鏈危機(jī)的解決。一線城市市場(chǎng)的接納度高，資產(chǎn)的價(jià)值高，更容易找到買手，但是三四線城市未來的升值空間有限，除非是個(gè)別項(xiàng)目和地塊，否則一旦有風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)影響整個(gè)鏈條。“系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)高。”范杰說。

　　以光耀為例，從項(xiàng)目問題，到資金鏈危機(jī)，再到破產(chǎn)，光耀成為業(yè)內(nèi)首個(gè)房企資金鏈斷裂后無回天乏力挽救的企業(yè)。光耀集團(tuán)董事長郭耀名坦言，只要能解決問題，愿意接受一切企業(yè)的收購。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，信托公司更加謹(jǐn)慎。

　　上述北京某信托公司人士坦言，對(duì)于全國市場(chǎng)雖然不能說一刀切，但還是采取差異化的思路。“對(duì)于三四線城市，我們堅(jiān)持能不進(jìn)入就不進(jìn)入的原則，等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)。”

　　事實(shí)也正如信托公司的預(yù)測(cè)，三四線城市庫存增加，使得房價(jià)上漲更為艱難。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國35個(gè)城市中，有28個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、濟(jì)南和寧波3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到68.6%、63.8%和56.8%。這三個(gè)城市4月份的新增供應(yīng)比成交更為強(qiáng)勁，導(dǎo)致庫存上升的態(tài)勢(shì)也較明顯。

　　同策咨詢數(shù)據(jù)分析稱，從一線城市之外的限購城市來看，土地財(cái)政的依賴度超過50%的共計(jì)31個(gè)城市，這表明大多數(shù)省會(huì)城市、部分三四線城市對(duì)于土地財(cái)政依賴度仍然比較高。

　　在此背景下，中融信托透露，以后將著重做一線城市，大型房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。對(duì)房地產(chǎn)公司建立名單制管理，具體項(xiàng)目要預(yù)先經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試模型。“公司將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重心向一線城市轉(zhuǎn)移，謹(jǐn)慎進(jìn)入二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目，三四線城市僅限特大型開發(fā)商。