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　　李先生訴稱，其是涉案房屋的實(shí)際使用人，且已經(jīng)支付了租賃費(fèi)。因黃先生欠付李先生款項(xiàng)，雙方2013年簽訂協(xié)議，約定黃先生將涉案房屋租賃給李先生使用，租金為每年5.4萬(wàn)元，每?jī)赡曜饨鹕险{(diào)10%，以租金抵欠款，租賃期限自抵完欠款時(shí)止。其認(rèn)為租賃合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“執(zhí)行異議和復(fù)議的規(guī)定”），承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占用被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占用使用該不動(dòng)產(chǎn)的，法院應(yīng)予支持。法院對(duì)黃先生涉案房屋進(jìn)行拍賣，嚴(yán)重侵害其合法權(quán)益，故訴至法院提出上述訴請(qǐng)。

　　冶礦公司辯稱，李先生不能證明其與黃先生之間存在真實(shí)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即簽訂租賃協(xié)議的事實(shí)基礎(chǔ)不成立，協(xié)議不具真實(shí)性。即便不考慮債權(quán)債務(wù)關(guān)系是否真實(shí)，按照協(xié)議所載的債務(wù)金額及涉案房屋的租金價(jià)格計(jì)算，該協(xié)議租賃期限約為40年，其租賃期限已明顯超過(guò)合同法所規(guī)定的最長(zhǎng)租賃期限。另外，涉案房屋租金價(jià)格也屬于明顯不合理的低價(jià)，執(zhí)行異議和復(fù)議的規(guī)定第31條第2款規(guī)定“承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持”，故應(yīng)駁回其訴請(qǐng)。

　　李先生未提交其對(duì)涉案房屋實(shí)際占有、使用、收益的證據(jù)，不能證明租賃關(guān)系確實(shí)存在。涉案協(xié)議不同于正常的房屋租賃合同，系以租抵債行為，不適用“買賣不破租賃”原則。

　　最后，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，黃先生與李先生之間簽訂的協(xié)議僅對(duì)簽約雙方有法律約束力，不能對(duì)抗合同之外的第三人。

　　黃先生未向法院陳述意見(jiàn)，亦未提交證據(jù)。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為李先生對(duì)案涉房屋是否享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。

　　從以租抵債的性質(zhì)方面分析

　　以租抵債不同于“買賣不破租賃”。以租抵債本質(zhì)系債權(quán)人、債務(wù)人之間的合同之債，其性質(zhì)不同于出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，不適用“買賣不破租賃”原則。租賃合同系出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。“買賣不破租賃”的設(shè)立目的，是保護(hù)承租人的租賃權(quán)。租賃權(quán)在法理上具有歸屬于用益物權(quán)的特點(diǎn)，物權(quán)化是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人對(duì)租賃物的占有使用可以對(duì)抗第三人，即使是對(duì)該租賃物所有權(quán)人或享有其他物權(quán)的人也不例外。以租抵債合同并非租賃合同，系債權(quán)債務(wù)關(guān)系，僅為債務(wù)人通過(guò)讓債權(quán)人使用其房屋的方式來(lái)清償其債務(wù)，系債務(wù)履行方式，不產(chǎn)生阻卻執(zhí)行的效力。

　　從合同相對(duì)性原則分析

　　本案中根據(jù)合同的相對(duì)性原則，黃先生與李先生之間所簽訂的協(xié)議僅對(duì)合同雙方有法律約束力，不產(chǎn)生對(duì)合同以外的第三人的效力，因而李先生并非承租人，而僅屬于黃先生的普通債權(quán)人，相較其他債權(quán)人李先生并不享有優(yōu)先受償權(quán)，否則將侵害其他債權(quán)人合法利益。此外，債務(wù)人履行債務(wù)的方式多樣，可通過(guò)金錢、物的清償?shù)龋嗫赏ㄟ^(guò)本案中以租抵債方式清償，以租抵債方式只是其中之一并非唯一，當(dāng)無(wú)法通過(guò)以租抵債方式清償債務(wù)時(shí)，還可通過(guò)金錢等其他方式履行債務(wù)，債權(quán)人的利益能夠得到有效保護(hù)。

　　從訴請(qǐng)能否實(shí)現(xiàn)方面分析

　　就案涉房屋狀態(tài)而言，雙方均已認(rèn)可拍賣執(zhí)行完畢，李先生所主張的中止執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求客觀上已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)。

　　最終,法院判決駁回李先生的訴請(qǐng)。宣判后，李先生提起上訴，二審維持原判，該案現(xiàn)已生效。

　　補(bǔ)充說(shuō)明的是：

　　以租抵債不能產(chǎn)生“買賣不破租賃”的法律效果，2021年1月1日《中華人民共和國(guó)民法典》施行，其中第725條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。該規(guī)定旨在保護(hù)租賃關(guān)系存續(xù)期間承租人的利益，即所有權(quán)人不能以成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在，并要求承租人返還租賃物。

　　第一，以租抵債系債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是債務(wù)人以通過(guò)讓債權(quán)人使用其房屋的方式來(lái)清償債務(wù)，系履行債務(wù)的方式之一。

　　第二，以租抵債情形不適用買賣不破租賃原則，本案中李先生與冶礦公司均系普通債權(quán)人，其與黃先生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不具有優(yōu)先性，不能對(duì)抗冶礦公司。

　　第三，債權(quán)人主張債務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎選擇債務(wù)履行方式，以免損害自身合法權(quán)益。