熱點關注限購對抑制投資有效果嗎?
記者：當初樓市限購是要解決什么問題？現在看來，是否達到了預期效果？
王玨林：2008年以來，國家為了應對金融危機，加大投資力度，導致市場投資過熱，房價漲幅太快，使得供求關系急劇變化，投資性購房比例上升過大。為了解決這些問題，國家出臺了“三限”的措施，包括限購、限貸和限價。出臺限購，主要是解決市場過熱，房價上漲過快，大城市的供求比例差異太大的問題。
限購確實解決了很大的問題，政策性調整緩解了當時求大于供的矛盾，而且限購非常有針對性地瞄準了投資性需求，解決了投資性購房比例過大的問題。這幾年房地產市場相對比較穩定，跟限購有很大的關系，如果沒有限購，現在市場將更熱更瘋狂。
劉維新：2008年美國發生金融危機后，中國政府投入了4萬億來救市，結果房價快速上揚。為了抑制房價和過多的投機炒作，政府制定了限購的調控政策。
應該說，這項政策對抑制投機與炒作起了一定的作用，取得了明顯成效。但對一線城市來說，雖然也起了一些作用，但并沒有使房價降下來。
目前，房價與職工收入之比尚未回到合理的狀態，價格和價值脫離很遠。實質上是房地產市場結構、機制出了問題，單靠限購政策是不能解決的。
陳國強：限購的初衷是為了抑制不合理的、投資性的需求，使住房回歸到其居住和使用屬性上來。從這個角度來說，限購的效果是有的，基本達到了抑制投資的目的。北上廣這樣的城市通過嚴厲的限購使市場上的投資性需求基本離場了。當然，也有負效果，通過簡單化的行政手段，讓北京這樣的城市中一些自住性需求被誤傷了。
不限購，房價會大漲嗎?
記者：限購取消后，房價是否能馬上上漲，樓市能否隨之回暖？
王玨林：能否出現房價報復性上漲要分城市來看。北京、上海這樣的一線城市，限購取消一定會出現房價報復性上漲。而三四線城市本身就有住宅存量過大、消化不良的問題，以前就沒有限購措施，根本就不存在取消限購的問題。大城市和省會城市，取消限購或放松限購可能會讓一些消費者購房，但在目前市場環境下，也不會出現市場的轉變。大部分消費者現在還是處于觀望期，對未來房屋投資的判斷還是比較謹慎的。馬上要出臺房地產稅、不動產登記等政策，房子不是今天買明天就賣，5年、10年后要承擔的成本，購房者要考慮到。所以，個別城市取消限購，可能增加一部分市場消費，但影響市場的能力還是有限的。
賈康：3月份以來，國內主要城市房價指標降溫，目前樓市已經進入了一個分化的、波動的時期。在市場出現分化后，地方政府應該相機抉擇，把原來不得已而為之的限購等“權宜之計”行政手段和措施趁此機會淡出，收斂下來，讓不符合市場規律的權宜之計退出歷史舞臺。當然，這是一個需因地制宜漸進掌握的過程，其后的中長期制度建設如跟上了，應能有效防止有人擔心的超出正常幅度的強烈大幅反彈。
劉維新：限購對剛性購自住房需求并沒有限制，大家所以對這個政策很敏感，主要原因是過去10年的GDP增長主要靠房地產業的拉動，地方財政也主要靠賣地與房地產稅維持其“發展”。所以調控一次上漲一次，并形成“三高”：高房價、高信貸率、高積壓率。這“三高”已經潛伏很大風險，因此這屆政府已改變政策，不再單純地依靠房地產拉動GDP。正常的市場經濟不能用房地產調動積極性，用限購政策刺激房價上漲和房地產市場回暖是不可取的。
陳國強：放松限購能激活部分需求，但也不能把放松限購的作用預期得過高。除了限購以外，還有限貸政策，這是中央掌握的，地方政府左右不了。限購雖然松綁了，但對很多人來說，想買第三套或者更多的房子，不能貸款就沒有支付能力。另外，目前市場觀望情緒也比較濃重，一些人獲得了購房的資格，也未必會出手。
限購政策該不該完全取消？
記者：目前房地產市場的狀況是否適合大面積取消限購？限購取消將對房地產市場，以及整個宏觀經濟造成怎樣的影響。
王玨林：像北京、上海這樣的城市還是不能放松限購，它們是全國市場的風向標。目前國內房地產市場正處于觀望期，限購取消，房價上漲，馬上會改變整個全國市場的預期，影響是非常大的。
經濟狀況最終體現在消費能力上，限購取消讓部分買房者有了買房指標，增加了消費；對企業來說，它買地和投資的信心也增強了。所以從短期來看，取消限購對經濟有助推作用，但從長期看，卻不一定有好處。這種消費和投資的釋放，不是自然增長，而是政策刺激所帶來的。暫時解決了一些房屋存量，但卻是不可持續的。現在的存量是由于城市的發展方式存在問題，經濟結構調整還有差距導致的，用行政刺激手段解決問題是掩蓋了矛盾。市場的消費能力總是有限的，買房不是買白菜土豆，賣不出去大家可以分擔點、多吃點，買房要多個家庭用多年積蓄加貸款才能消費。政府靠賣地、靠房地產消費來拉動經濟的辦法不可取。
賈康：現在我國政府決策層對于房地產領域顯然已經有新的優化調控思路。一方面以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設正在三令五申中推進；另外一方面，在商品房領域，不再屢屢表態、頻頻出手，而是給出市場自身調整空間。目前房地產市場出現了分化，市場通常應該在小幅正常波動中優化配置健康發展，我們現在越來越渴望去接近這個境界。應該說這是一個很好的促進我國住房市場健康化的契機，也是政府可以酌情淡化和收斂行政性限購權宜手段的契機。
陳國強：目前市場矛盾發生了變化，過去是房子供不應求，今天很多城市面臨的問題是供大于求，限購的意義已經有限了。在不少限購城市，政策執行得不嚴，限購徒有虛名了。當初限購，有些城市規定社保的繳納時間是一年，隨著限購政策實施時間增長，其效力也在遞減了。另外，差別化的信貸政策也對市場的投資需求抑制起著很大的作用。
政府該如何管理房地產市場？
記者：為房地產市場與宏觀經濟長遠打算，究竟該如何處理已經實行3年之久的限購政策？什么樣的房地產市場政策才適合目前我國的實際情況？
王玨林：在市場經濟中，靠行政調控市場的效果不顯著，能力也會越來越弱。應該建立法治化市場，按市場規律調整供求關系。我們現在正在為市場做一些基礎性的工作，比如房地產稅、不動產登記等。只有我們有新的、更好的管理市場的手段了，我們的行政手段才能淡化。那只手還沒有的話，這只手不能一下子退出，因為市場本身還非常幼稚，你再沒有管理辦法，這只手一退出就會造成市場的混亂。
調整市場需要幾大手段共同作用。首先是抓好土地配置；第二是合理的布局和規劃，不能亂蓋亂擴；第三在金融方面要合理的配置，如果不合理的配置一個造成膨脹和短路，現在我們就處于短路狀態，銀行貸款刺激造成大家對市場信心減弱，預期變化；第四，最重要的就是稅收，稅收是調整供需矛盾的一個重要的手段，使這個行業的利潤不能高高在上，讓投資性購房積極性別再那么高。另外，解決問題需要合心合力，中央和地方之間，各個部門之間要形成合力。
賈康：從長計議，真正有意義的事是：一方面由各地相機抉擇淡化行政限購措施，這不是所謂的政府“救市”、“挺市”，而是政府回歸市場軌道上其應秉持的調控理性；另一方面積極貫徹三中全會精神加快房地產稅立法，并適時推進改革。
解決好樓市和房價問題，根本性思路與策略應是政府和市場各司其職。政府要做的首先是要托住廉租房與公租房合二為一這個底；其次要積極發展更高一層的共有產權房，使剛剛畢業進入社會的年輕白領等沒有實力買完全產權房的群體不用再去當“房奴”；第三是在有相應房源的地方轄區內，適時把“補磚頭”式的出資支持新建保障房轉為“補人頭”式的由政府采購式供應公租房，補貼付給特定保障對象的房東。在這個基礎上，對于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理規劃、管市場公平競爭規則和管依法收稅就可以了，其余的事情可交給市場去解決。
劉維新：中國的市場經濟是以公有制為主體的多種經濟成分共存的市場，這決定了房地產市場發展的根本目的是為解決城市居民居住需要，住房建設應以民生為根本。前十年中國房地產市場的發展違背了國務院“23號”文件的精神，偏離了方向。我認為，中央將通過深化改革，糾正錯誤，使房地產市場恢復到正確的方向上來，而不是全面取消限購政策。
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