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房?jī)r(jià)下跌

　　“現(xiàn)在已經(jīng)有一定數(shù)量的同事開(kāi)始離職,生意沒(méi)有以前那么好做。”香港中原地產(chǎn)一中介人士坦言,從去年下半年開(kāi)始,整個(gè)香港的樓市就開(kāi)始轉(zhuǎn)冷,不少賣家開(kāi)始大幅度降價(jià)以促成交易。事實(shí)上,自去年底以來(lái),在不少核心地段的香港地產(chǎn)中介店鋪,均可看到二手房業(yè)主降價(jià)銷售的廣告。數(shù)據(jù)顯示,2015年香港房?jī)r(jià)整體下降近10%,交易量更是在去年四季度大幅萎縮。

　　2016年1月數(shù)據(jù)顯示,香港樓市繼續(xù)低迷。香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,成交方面,香港最主要的三個(gè)區(qū)域(港島、九龍及新界)的二手私人住宅買賣合約登記均較2015年12月份下跌。其中,港島區(qū)為跌幅最大的區(qū)域,2016年1月份港島區(qū)二手私人住宅買賣登記錄得301宗,較去年12月的387宗下跌22.2%。九龍區(qū)1月的二手私人住宅買賣錄得485宗,較去年12月的592宗下降18.1%。新界區(qū)的二手私人住宅交投今年1月錄得677宗,比去年12月的762宗減少11.2%。價(jià)格方面,截至1月底中原城市大型屋苑領(lǐng)先指數(shù)CCLMass報(bào)134點(diǎn),較2015年歷史高位的148.61點(diǎn)下跌9.81%。四區(qū)樓價(jià)較2015年歷史高位均出現(xiàn)下跌,港島跌9.71%,九龍跌11.10%,新界東跌10.01%,新界西跌10.11%。

　　中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升指出,香港經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,樓價(jià)跌勢(shì)未止,預(yù)計(jì)反映房?jī)r(jià)水平的中原城市領(lǐng)先指數(shù)將于2016年第二季下探120點(diǎn)低位,估計(jì)累計(jì)跌幅約一成半。樓價(jià)下調(diào)打擊了市民的入市信心,導(dǎo)致二手私人住宅交投疲弱。受金融市場(chǎng)波動(dòng)影響,二手住宅市場(chǎng)低迷,相信2月份二手房交易繼續(xù)偏軟。

　　事實(shí)上,從香港市民置業(yè)意愿看也開(kāi)始轉(zhuǎn)冷。花旗銀行近期的一份調(diào)查顯示,62%的受訪者認(rèn)為樓價(jià)會(huì)在未來(lái)12個(gè)月下跌,明顯高于2015年第三季46%的水平,創(chuàng)調(diào)查自2010年推出以來(lái)新高。調(diào)查同時(shí)顯示,大約67%的受訪者認(rèn)為目前不是置業(yè)的好時(shí)機(jī)。

　　預(yù)期轉(zhuǎn)熊

　　不少機(jī)構(gòu)判斷,香港樓市已正式轉(zhuǎn)熊,行業(yè)處于向下的拐點(diǎn)。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭判斷,2015年四季度是香港房?jī)r(jià)泡沫破滅的起點(diǎn),2016年將是泡沫破滅的第一年。從內(nèi)部市場(chǎng)分析,香港房?jī)r(jià)連續(xù)上漲12年,時(shí)長(zhǎng)已接近上一輪,也該向下調(diào)整了。從市場(chǎng)信號(hào)來(lái)看,除了房?jī)r(jià)下跌,成交量也萎縮。市場(chǎng)的量?jī)r(jià)規(guī)律是:量縮一段時(shí)間之后,價(jià)也會(huì)下跌。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾近日指出,香港房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)較2015年下滑10%至15%,成交量為持平至增長(zhǎng)5%。供應(yīng)增加、利率進(jìn)入上升周期、香港本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢及內(nèi)地經(jīng)濟(jì)減速等因素,均是今年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)變得艱難的原因。物業(yè)銷售下跌削弱了房地產(chǎn)商的償債能力及杠桿。假如香港經(jīng)濟(jì)較預(yù)期更差,將對(duì)香港地產(chǎn)商構(gòu)成明顯壓力。瑞銀報(bào)告則指出,美聯(lián)儲(chǔ)去年底宣布加息后,資金外流令香港本地樓價(jià)加速下滑,鑒于香港及全球宏觀經(jīng)濟(jì)不利因素的影響,預(yù)期香港樓價(jià)至2017年年底將再下跌20%至25%。

　　事實(shí)上,香港本地開(kāi)發(fā)商的舉措也在側(cè)面反映出香港樓市轉(zhuǎn)熊。比如1月中旬,香港本地最大的開(kāi)發(fā)商之一恒基地產(chǎn)旗下的一個(gè)項(xiàng)目,其定價(jià)即比同區(qū)的商品房售價(jià)下調(diào)近30%。而香港另一開(kāi)發(fā)商新世界發(fā)展主席鄭家純近期也表示,香港樓市2016年會(huì)跌一成,公司的銷售計(jì)劃會(huì)跟隨市場(chǎng)走勢(shì),希望盡快推售樓盤,因?yàn)殚L(zhǎng)期持有樓盤的管理成本很高。

　　香港中原地產(chǎn)主席施永青指出,香港樓市已經(jīng)明顯從牛市轉(zhuǎn)為熊市,樓價(jià)會(huì)從高位跌落,并且會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。未來(lái)兩年香港房?jī)r(jià)可能調(diào)整幅度達(dá)三成,今年一季度調(diào)整幅度或達(dá)15%。開(kāi)發(fā)商近期參與的土地拍賣價(jià)已有明顯跌幅,達(dá)到三到四成,這也反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市未來(lái)預(yù)期的改變。

　　投資趨謹(jǐn)慎

　　分析人士認(rèn)為,香港樓市轉(zhuǎn)冷可能會(huì)波及部分珠三角城市,尤其是去年漲幅過(guò)高的深圳。“從珠三角城市商品房購(gòu)買人群看,香港資金占到投資客的比例一般在三成左右。”深圳一大型房地產(chǎn)上市公司人士指出,去年下半年,深圳投資客購(gòu)房占到新房成交的五成左右,而香港投資客又占三成左右。香港樓市轉(zhuǎn)冷,會(huì)影響到這一部分資金投資珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的意愿。數(shù)據(jù)顯示,2015年深圳房?jī)r(jià)上漲47.5%,遠(yuǎn)超上海、北京與廣州的房?jī)r(jià)漲幅。

　　楊紅旭指出,目前深圳房?jī)r(jià)漲幅已明顯過(guò)高,短期泡沫化顯著。未來(lái)房?jī)r(jià)可能下跌,跌幅或超過(guò)2012年和2014年水平。能否趕超2008年的水平現(xiàn)在尚難確定,還得看未來(lái)幾個(gè)月深圳房?jī)r(jià)泡沫會(huì)否放大。

　　施永青則判斷,深圳房?jī)r(jià)升得比其他城市快,背后有一定因素;但升幅這么大,就顯得有點(diǎn)不合理。不合理的部分,市場(chǎng)會(huì)找機(jī)會(huì)調(diào)整。深圳去年GDP的增長(zhǎng)估計(jì)在8.8%左右,房?jī)r(jià)升幅最好與GDP增速同步,所以升10%左右應(yīng)較合理。即使加上一些未來(lái)的有利因素可以提前在房?jī)r(jià)上反映,最多會(huì)上漲25%左右。但現(xiàn)在房?jī)r(jià)上升47.5%,多出的部分可能都是投機(jī)因素造成。客觀形勢(shì)也在不斷變化,人民幣匯價(jià)在離岸市場(chǎng)受壓,投機(jī)性資金一旦退潮,深圳房?jī)r(jià)升勢(shì)就會(huì)見(jiàn)頂。屆時(shí)房?jī)r(jià)的回落速度會(huì)很快。