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　商鋪空置高峰殺到

　　農歷新年到來前，市中心城區部分商鋪就已提早關門了，但并不是所有關門的商家都回家過年，其中有一部分或是租約到期，或是經營不善，這門關上后就沒打算再開了。

　　近日，在網上有人發出帖子稱，東莞的各個商業消費場所正在發生變化，比如一些人流量較少的社區道路，商鋪空置率將會越來越高，而一些開發成功的新型社區，由于人流量聚集較快，正在形成新的步行街或者綜合性商業區。這一現象對商鋪業主和開發商提出了新的考驗，閉眼買商鋪養三代的可行性正在進一步降低。

　　連日來，記者在市中心城區部分街道實地查看時發現，正如帖子中所說，商鋪的經營壓力正在凸顯，由以前的周期性清淡到了現在持續性冷淡的關頭。具體表現為租金下降、商鋪關門長時間無人承租等等。

　　西平作為南城最大的新型居住社區聚集區域，盡管開發時間至今已有十年，然而，除了宏圖路景湖時代城片區較為成功之外，其他大面積的商業地段依然人流量不大，沿街鋪面生意清淡。

　　在西平人流量最大的家樂福附近，目前至少有將近十家大中型餐飲門店關門，其中部分貼上了重新招租的告示。一度生意興隆的臺灣“鍋神”火鍋店自從年前關門打烊之后，長時間沒有開啟。昨天，記者發現業主貼出了重新招租的告示，電話中，業主告訴記者，該鋪面目前至少需要每平方米月租金150元。不過這屬于最初的報價，言談之中可以有適當的降價空間。

　　在景湖時代城另外一家關門的門店面前，一位前來打聽價格的男子告訴記者，他有意將其租下來經營一間酒莊，但是價格必須控制在每月每平方米100元之內，高出這個價格便無法承受。這間門店距離原鍋神火鍋店僅僅兩百米，由此可見，業主的報價與商家的要求尚有一定的距離。

　　在怡豐路，每年新年一過，都是門店改換門庭的高峰期，今年也不例外。至今已有好幾家大中型門店貼出了轉讓的告示，涉及餐廳、超市以及水果店等多種行業。

　　物管方怡豐都市廣場的保安員告訴記者，這些關門的業主都在抱怨生意沒有起色，而租金太高，經常是一個月下來，所獲取的毛利還不夠支付房租。

　　空置倒逼售價租金雙降

　　記者了解到，由于高庫存以及高空置率的雙重壓力，導致近期的商業地產情況不容樂觀。地產研究機構提供的數據表明，去年全市商鋪成交不超過43萬平方米，而全年的商鋪供應量為81萬平方米，加上今年新樓盤、新項目又將進入市場，壓力進一步加大不可避免。

　　地產研究人士李興旺等人均作出評估，2014年商鋪全年成交為56.45萬平方米，意味著去年同比和環比都呈現市場下滑的局面，而對于開發商而言，已經做出的規劃和建設，基本上無法改變。

　　曾經有消息表明，商鋪價格居高不下的情形已經在這一輪的高庫存面前有所松動。地產中介人士陳華軒告訴記者，以往，同樣一個項目的商住樓，一般開發商都將沿街一樓、二樓建設成為商鋪，而商鋪價格通常是樓上住宅的兩倍甚至三倍。但是現在這個情況開始松動，一些地段不好，遠離商業街的社區商鋪，價格已經基本上和住宅持平。

　　售價的下滑被業界人士稱為商鋪回報率理性回歸，這是市場正常的走向。從長期來看也主導商業地產的供需結構。記者了解到，目前全市商鋪庫存量大約為157萬平方米，整體庫存壓力還是偏大。

　　市場的飽和為下游經營者帶來更大壓力，具體表現為商鋪租金直線下降。以西平為例，去年上半年該片區核心區域的一樓鋪面月租金普遍不低于每平方米兩百元，而昨日記者打聽到，每平方米150元的月租金是普遍行情。對此，陳華軒等人認為，一次性大幅度下調租金在東莞市中心城區尚是首次出現。這種行情一旦出現，接下來再次上揚的幾率不會很高。

　　業界：降價銷售仍有利潤

　　商鋪價格奇高一直以來深受業界詬病，這一輪的市場低迷將在一定程度上打破這一怪圈。商鋪售價曾經一度被炒到住宅價格幾倍甚至十倍，商鋪售價下調對商業地產長遠發展來說并非一件壞事。

　　一位不愿意透露姓名的地產開發商管理層告訴記者，商鋪售價遠遠高于住宅價格，是一直以來傳統經營模式炒作而形成的。實際上，開發商在運作商住樓時，鋪面成本是和住宅成本一同核算的，甚至在一些項目中，商鋪的成本比住宅更為低廉，因為部分商鋪并不配套廁所、水管、燃氣管道、廚房等等，因此設計結構更為簡單，成本自然更為低廉。

　　“平均來說，商住樓的商鋪目前在東莞，市中區總的成本大多徘徊在每平方米8000元左右，一些土地價格低廉的鎮街則更低。但是售價基本上在每平方米20000~50000元。”上述人士說，如此算來，即使商鋪售價再下降一半，開發商還是有得賺。

　　不少業內人士認為，降低售價，為經營者減輕壓力，從宏觀來說并非壞事，總是一味地炒高售價，嚇退了一大批經營者，回歸到理性的價格狀態，反而有助于小本生意人進駐開店。