熱點關注2016年2月2日,中國央行宣布在房地產市場不實施“限購”的城市,對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,若再次申請商貸,最低首付款比例調整為不低于30%,在此前,這一比例為40%。
周小川稱,第一個,中國作為改革轉軌國家,20年以前,絕大多數人沒有自己的住房,后來通過住房改革,取消福利分房,大家開始有自己的住房。所以起步很晚,現在還有很多人沒有房子,所以住房貸款按理說,應該是有一個大力發展的階段。
同時在城鎮化的過程中,過去房子在農村,現在農民工在城里找工作,也需要租房或者買房,這些都造成住房貸款可能有比較快速的發展。
快速發展風險是不是很大?從中國的情況看,個人住房貸款占銀行總貸款中的比重相對偏低,有很多國家個人貸款,特別是住房貸款可能占總貸款的40%-50%,中國只有百分之十幾,比例比較低。所以銀行系統也覺得,個人住房抵押貸款還是相對比較安全的產品,有發展的機會。
但是房地產市場有時候冷有時候熱,也需要有宏觀審慎政策框架,進行逆周期調節,其中一個工具就是首付比,現在適當下調,因為實際上這個審慎度空間還是夠的,適當降低一些個人住房抵押貸款產生的壞賬的比例,仍舊明顯小于其它領域(比如企業的貸款和對開發商的貸款),所以個人住房抵押貸款仍舊是銀行比較偏愛的一個產品,他們有意愿發展。
在宏觀和微觀審慎監管框架之下,將來應該更加加強對銀行總體健康程度的考核,讓銀行有大一點的自主權,來決定他們對不同客戶采取什么樣的政策。有的銀行認為這個客戶風險小,可以有一定的靈活性決定價格怎么定,首付比怎么定。但這個銀行總體的質量,應有監管部門進行更加嚴格的綜合平衡監管,這可能是更有靈活性、更有效的一個體系。
過去有的市場有波動,所以就由中央銀行和監管部門直接規定的事多一些。“規定多”也有好處,每家銀行必須遵守規則,有些事不一定有什么可商量。但是它也有缺點,區別對待、靈活性不夠。中國各個省情況不一樣,大城市、中等城市、三四線城市情況也不一樣,銀行一點靈活性沒有,貸款條件都是政府定,這是它的缺點。
所以現在要加強對金融機構的整體的審慎性的監管。同時商業銀行和其它的金融機構,在具體業務的靈活度方面可以有一定的裁量權。總體來講這樣不會影響整體風險可控的程度。
從宏觀層面看,中國如果想控制杠桿率,應掌握好整個杠桿率,關鍵還是要如何應對企業杠桿率過高的問題,也有一部分人比較關注地方政府的杠桿率是否偏高的問題,從總量上來講個人消費貸款的杠桿率不太高。
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