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這幾天,李玲一直以漲價為賣點在勸說潛在客戶出手購房。

　　據中原地產監測數據顯示,春節過后,各地樓市已經從假日氛圍中迅速復蘇。中原監測的40個城市數據顯示,上周新建住宅成交面積較春節前一周上升19%,高于去年春節后同期66%。其中,一線、二線及三四線城市較春節前一周分別上升40%、13%、20%。二手房市場較新房市場復蘇步伐更為明顯,中原監測的21個城市上周二手住宅成交面積較春節前一周上升33%。其中,上海、北京兩地不僅較節前大幅增長,甚至較去年的周均值上升超過四成,表現尤為突出。

　　開發商醞釀漲價

　　受近期樓市新政刺激,醞釀漲價的開發商并不在少數。

　　2月23日晚間,萬科北京公司發布項目推介廣告稱,將在3月1日,對旗下的“金域東郡”和“萬科天地”項目進行“全面漲價”,但萬科并未公布漲價幅度。

　　地價上漲成為開發商漲價的主要銷售說辭。

　　2月23日下午,北京土地市場迎來了春節之后的首拍,這也是2016年以來的第二宗住宅用地拍賣。最終,綠地集團以總計52億元拿下了分別位于北京市大興區黃村和北臧村生物醫藥基地的兩宗地塊。黃村地塊以39億元的總價,及配建1.5萬平方米保障房代價被取得,實際樓面價高達4.7萬元/平方米,樓面價創造了大興區域住宅用地價格新高。

　　李玲開始用這一地價對比其樓盤房價勸說客戶出手購房。

　　北京新房市場存在的另一現實是,庫存在持續降低。北京房地產交易管理網數據顯示,截至2月25日,本月內北京無新建商品房住宅入市,而且從預售許可預告看也無項目入市。目前,北京市商品房住宅整體庫存只有71914套,這一數據是2014年5月20日以來的最低點。

　　與此同時,北京市新建商品房簽約均價卻創下歷史最高紀錄。據中原地產研究部統計數據顯示:今年來,北京純商品房住宅簽約5088套,簽約均價達到了32197元每平方米,均價有望創最高紀錄。

　　二手房市場也在急速升溫。2016年以來,北京二手房簽約量已經高達36413套,相比2015年同期漲幅高達86.7%。從簽約價格看,1月北京二手房簽約均價為3.76萬,春節后北京二手房簽約均價達到了3.82萬,環比漲幅達1.5%。

　　中原地產分析師張大偉分析認為,隨著房地產市場政策寬松,持續調控,影響購房者心理。對于北京市場來說,人口不斷凈流入,市場庫存數量卻在減少,土地高端化趨勢明顯,這種情況下,政策帶來的恐慌心理非常強烈。

　　一二線城市受益明顯

　　實際上,從全國市場來看,房價同比漲幅也在擴大。

　　易居研究院根據國家統計局2月26日公布的《2016年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,對70個大中城市住宅銷售價格數據進行簡單算術平均,得知2016年1月份,70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅0.3%,相比2015年12月份0.2%的增幅出現擴大。70城房價在2015年5月份順利完成止跌反彈過程,而后保持上漲態勢。2016年1月份繼續上漲,且增幅為近9個月的最大。

　　在連續15個月同比下跌后,2015年12月房價首次出現同比正增長。2016年1月份延續正增長態勢,且增幅有所擴大,為1.1%。隨著上半年房價環比的繼續上漲,預計同比增幅將繼續擴大。

　　國家統計局數據顯示,2016年1月份,70個城市中,有46個城市房價止跌或上漲。其中深圳、上海、南京、廈門和合肥五個城市的房價環比增幅最大。當然,包括北京、福州、武漢、杭州和廣州的增幅也較大,位列前10位。

　　成交量方面,各城市普遍回調,一二線城市較12月銷量均下降3成左右。由于前期銷量創新高,在鄰近農歷新年的1月銷量回調不難理解。同時微觀上尤其在部分一線城市,開發商由于后期項目儲備稀缺,普遍有惜售心態。以動態庫存去化周期來看,一二線城市皆已回落到近5年來的相對低位。與此形成鮮明對比的是三四線城市持續高位的庫存態勢。

　　鑒于此,央行與財政部于2月1日及19日分別對未實施限購城市調降了首付比例以及降低房地產交易契稅、營業稅。

　　世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉認為,對于各地市場的高庫存情況,調降首付比例等措施的效果可能有限,目前高庫存的原因與當地經濟發展態勢帶來的市場飽和直接有關。但從長期趨勢來看,一線城市及部分二線城市成為人口持續流入區域,房產市場的繁榮有著更為堅實的支撐。而一線城市市場在進入新年以來仍加速上揚的態勢也意味著適度的調控需求政策在逐步醞釀。綜合來看,短期內無論對房產銷售市場還是物業投資開發,重要節點二線城市市場可能更為受益。

　　中原地產也認為,分城市來看,今年春節月和近兩年同期比較,一線城市和二線重點城市成交上漲明顯;三四線城市受到庫存壓力影響,購房者對后者信心不足,返鄉置業效果不明顯。但強者恒強,去年市場表現極佳的一線及二線重點城市成交的持續活躍促成了今年春節月房地產市場成交的上漲。春節月重點城市的高成交也在一定程度上反映了購房客戶對2016年市場的信心。