熱點關注對此,招商銀行資產管理部高級分析師劉東亮接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出,目前,我國房貸的杠桿比率僅為美國的三分之一,房貸加杠桿的空間肯定是存在的,而且與發達國家相比還有比較大的差距。但從一線城市的房價角度來看,居民的購買力相對于房價來說,也存在不合理之處。
不少觀點認為,從風險抵御能力來看,房貸仍屬優質資產。著名經濟學家宋清輝就表示,中國的住房貸款在銀行業總貸款中比重較低,仍屬于安全產品,尚不存在如美國、日本類似的等隱患。
泡沫仍在可控范圍
有分析人士通過梳理歷史經驗發現,過往的金融危機和經濟衰退多與房地產泡沫破滅相關聯,遠者如日本房地產泡沫破滅導致長達十數年的經濟衰退;近者如美國的“次貸危機”,由房地產引發的違約演變成席卷全球的一場金融風暴。
“所有的經濟體都有泡沫,關鍵要看政府的容忍度是多少。”資深地產人士薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者,目前,上海、深圳等一線城市的地產泡沫在30%~40%左右水平,相對而言仍在可控范圍。
“香港1997年與日本1989年發生的樓災,當時的泡沫水平基本達到200%~300%。”薛建雄表示,上海樓市分別于1999、2005、2008、2011年發生過大跌,其中每一輪房價下跌時的泡沫都沒有超過100%。“所以說,如果觸碰到100%左右的水平,政府就要大力擠壓泡沫了。”
宋清輝認為,住房杠桿在改善居民住房問題上發揮了積極作用,但這類方式目前存在不少亟需解決的問題。雖然它會較大地降低購房者的購房門檻,長遠來看,可能并不能真正地降低購房者的購房綜合成本,有一個成本延后效應。
“當前,樓市待售面積高,去庫存任務重,但政策出臺的初衷應以讓購房者更方便、更經濟買房為目的,而非讓開發商等賣房者更好地去賣房。”宋清輝表示。
再融資風險需警惕
2008年,美國次貸危機引爆的全球金融危機,就是由于房貸加杠桿引起的。
所謂的“次級貸款”是相對于“普通貸款”而言的。簡言之,客戶在銀行辦理房屋按揭貸款就屬于“普通貸款”或“優質貸款”,銀行可通過客戶支付的首付款用以對沖房價下跌造成的損失。而“次級貸款”則是客戶通過一些非銀行的貸款機構,把房屋再次抵押,獲得一定的首付款比例;然后,由貸款機構通過債券市場發行“次級抵押債券”來回籠資金。由于“次級貸款”抵押優先級低、違約風險大,因此以此發行的債券也就有著同樣高的違約風險。
多位接受《每日經濟新聞》記者采訪的市場人士均認為,此次房貸加杠桿仍屬于行政層面干預市場,銀行以及信貸機構介入的空間比較有限,房貸衍生工具開發量不足,因此房貸違約的傳導和放大的鏈條能得到有效的控制。
但需要注意的是,目前市場不乏以金融方案的形式通過短期借款來沖抵首付。
“通過金融方案買房的首付比例可能僅一成。”中原地產市場研究部總監宋會雍告訴記者,當前房價上漲速度較快的背景下,若通過衍生工具不斷給房貸加杠桿,其中醞釀風險的可能性將加大,需要對此保持警惕的態度。
而宋清輝認為,中國的住房貸款在中國銀行業總貸款中比重較低,仍屬于安全產品,并不存在如美國、日本等類似的隱患。中國的住房加杠桿與美國次級房貸有相似之處,但差異也很大,其中最大的不同在于,銀行對待房貸風險的態度上。“中國的銀行業非常關注房貸風險,并沒有因為過度追求更多利潤而放松了貸款標準。例如,在個人住房貸款領域,幾乎沒有零首付的現象,很多不符合房貸條件的人根本沒辦法從銀行拿到貸款,加上房貸亦未被證券化和衍生化,中國出現美國式‘次貸危機’概率較小。”
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