熱點(diǎn)關(guān)注作為人口不足千萬人的內(nèi)陸城市——西安，在2016年預(yù)計(jì)將要完成1800多萬平方米“去庫(kù)存”任務(wù)。盡管西安官方推出的“買房送戶口”等刺激政策仍在發(fā)揮效力，但在“去庫(kù)存”壓力下，也迎來了當(dāng)?shù)仄放品科蟮?ldquo;多事之春”。
3月初以來，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在西安 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的調(diào)查顯示，包括保利、金地、華遠(yuǎn)等多家品牌房企的標(biāo)桿樓盤，都相繼曝出質(zhì)量糾紛。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為，向來注重樓盤品質(zhì)的上述多個(gè)品牌房企身陷品質(zhì)危機(jī)，是其為曾經(jīng)的快速圈地粗放式開發(fā)帶來的“后遺癥”，在“去庫(kù)存”常態(tài)下付出的高昂代價(jià)。
品牌房企集體“躺槍”
今年“3·15”前后，西安多個(gè)小區(qū)爆出業(yè)主維權(quán)案例。據(jù)西安某維權(quán)平臺(tái)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)平臺(tái)集合的5000多位業(yè)主反映的維權(quán)信息來看，西安樓市正進(jìn)入維權(quán)爆發(fā)期。據(jù)其不完全統(tǒng)計(jì)，整個(gè)西安有超過100個(gè)樓盤存在大大小小的問題。
通過梳理維權(quán)信息，記者發(fā)現(xiàn)，品牌房企在西安開發(fā)的項(xiàng)目幾乎集體躺槍，各種問題層出不窮。例如，遭到業(yè)主維權(quán)的品牌房企項(xiàng)目有，保利金香檳、金地西灃公元、華遠(yuǎn)君城、華潤(rùn)24城、融僑城、 中國(guó)鐵建 國(guó)際城等等。
從去年11月開始， 保利地產(chǎn) 在西安市三橋開發(fā)的“保利金香檳”項(xiàng)目，被曝出存在質(zhì)量問題。今年2月底，另一樓盤“保利春天里”也被業(yè)主訴稱：“其配套綠化、贈(zèng)送面積”等承諾“縮水”。
“保利金香檳”的多位業(yè)主，對(duì)去年11月初剛收房時(shí)，小區(qū)多棟樓出現(xiàn)樓盤防水質(zhì)量太差，住房門垛用空心磚，墻中塞泡沫板等問題記憶猶新。盡管此后，在當(dāng)?shù)卣年P(guān)注下，對(duì)部分問題進(jìn)行了整改，但還是讓部分業(yè)主感到心里不舒服。
本報(bào)記者了解到，因上述項(xiàng)目質(zhì)量問題，西安灃東管委會(huì)規(guī)劃分局曾約談金香檳項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人，并責(zé)令建設(shè)單位整改。該項(xiàng)目曾公開回復(fù)承認(rèn)：個(gè)別門縫塞縫處理放置泡沫板，系個(gè)別工人在操作中違規(guī)放置；部分防水質(zhì)量問題也已處理。不過，這也反映出保利地產(chǎn)在該樓盤開發(fā)管理上存在漏洞。
另一個(gè)被業(yè)主投訴的保利春天里樓盤，則是因?yàn)殚_發(fā)商承諾的40%綠化面積縮水，且曾在宣傳中承諾的相應(yīng)贈(zèng)送面積也沒有兌現(xiàn)。更讓業(yè)主氣惱的是曾經(jīng)每平方米9000多元的價(jià)格，也降至6000多元。這一切都與其開發(fā)商曾宣傳的品質(zhì)樓盤相差甚遠(yuǎn)。
盡管保利地產(chǎn)去年在西安開發(fā)的多個(gè)樓盤銷售額達(dá)25億元，被其認(rèn)為是逆勢(shì)跑贏市場(chǎng)，但曝出的質(zhì)量及配套問題，卻給其品牌大打折扣。
作為另一個(gè)在西安樓市深耕多年的品牌房企—— 金地集團(tuán) ，其在當(dāng)?shù)夭坏珔⑴c了多個(gè)黃金地段的城改項(xiàng)目，而且也向來標(biāo)榜其開發(fā)樓盤的品質(zhì)。然而，去年以來，金地在西安多個(gè)項(xiàng)目也出現(xiàn)“問題樓盤”。
本報(bào)記者了解到， 位于西安高新區(qū)西灃路與西部大道交匯處的千畝大盤“金地西灃公元”項(xiàng)目，就曾在2015年前后，公開違規(guī)售房。西安市房管局也多次對(duì)該樓盤無證售房進(jìn)行過處罰。而在金地西北公司“去庫(kù)存”壓力下，該公司開發(fā)的金地翔悅天下樓盤也在2015年夏季集中曝出，室內(nèi)剪力墻裂縫、有關(guān)房間防水處理不夠、墻體鋼筋不夠等問題。
上述問題曾引發(fā)了去年11年底金地部分業(yè)主打橫幅圍堵公司的事件。金地西北公司有關(guān)人士對(duì)上述問題稱，其多是一些項(xiàng)目遺留問題，公司相關(guān)項(xiàng)目也曾積極地解決了部分業(yè)主提出來的問題。
房企之所以在房屋質(zhì)量等方面出現(xiàn)各類漏洞，和其經(jīng)營(yíng)壓力較大有關(guān)系。一位要求匿名的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)表示，房屋質(zhì)量問題的出現(xiàn)，既有房企不作為的一面，也有建筑工程方面的問題，從房企品牌維護(hù)的角度看，若房屋質(zhì)量問題多，不利于項(xiàng)目銷售，還會(huì)惡化房企和業(yè)主的關(guān)系。
裂縫問題成安全最大隱患
記者梳理發(fā)現(xiàn)，在西安維權(quán)案例中，除了延期交房、配套縮水、學(xué)區(qū)房與承諾不符等問題外，房屋大面積出現(xiàn)裂縫成為業(yè)主最關(guān)心、潛在危險(xiǎn)最大的問題。
據(jù)記者了解，目前西安有多個(gè)小區(qū)墻體被曝出出現(xiàn)大面積裂縫，業(yè)主的質(zhì)疑主要集中在鋼筋是否達(dá)標(biāo)、混凝土配比是否合格及結(jié)構(gòu)性沉降等問題。華遠(yuǎn)君城等多個(gè)小區(qū)裂縫是在取得驗(yàn)收合格證、交付之后出現(xiàn)的。
而代表央企品質(zhì)的 中國(guó)鐵建 國(guó)際城4號(hào)樓同樣未能幸免。根據(jù)業(yè)主提供的照片顯示，多家業(yè)主房屋出現(xiàn)裂縫，問題最嚴(yán)重的地下室裂縫最寬處可以深入手指，窄的也可以插進(jìn)螺絲刀。9層02號(hào)房客廳天花板中間更是出現(xiàn)了長(zhǎng)約8米的裂紋。
竣工備案銘牌顯示，中國(guó)鐵建國(guó)際城4號(hào)樓竣工日期為2015年12月23日，但據(jù)業(yè)主反映，小區(qū)早在2015年1月份就已交房。
華遠(yuǎn)地產(chǎn) 旗下在西安的多個(gè)項(xiàng)目也成了維權(quán)焦點(diǎn)，無處不在的裂縫正讓幾百戶華遠(yuǎn)君城業(yè)主寢食難安。據(jù)介紹，華遠(yuǎn)君城由華遠(yuǎn)地產(chǎn)西安公司分五期開發(fā)，裂縫問題主要集中在四期的六棟樓房。“業(yè)主多是在2012年前后購(gòu)房，并陸續(xù)裝修入住，但住了不到三年，2015年5月裂縫開始陸續(xù)出現(xiàn)。業(yè)主組織了多次維權(quán)，但問題至今沒有得到解決。”業(yè)主代表王賢告訴記者。
西安市曲江新區(qū)建設(shè)工程(大明宮)質(zhì)量安全監(jiān)督站與業(yè)主一起對(duì)裂縫進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，華遠(yuǎn)君城四期六棟樓裂縫總數(shù)接近2000條，其中地下車庫(kù)裂縫就超過1500條。
西安市房屋安全鑒定中心對(duì)該24號(hào)樓部分房屋裂縫進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查后，出具了情況說明：“部分房屋的鋼筋混凝土剪力墻、梁及樓板均有細(xì)小裂縫出現(xiàn)，地下室剪力墻裂縫較為嚴(yán)重，此類裂縫為有害裂縫，應(yīng)引起重視，裂縫的存在和發(fā)展會(huì)造成房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)安全隱患。”
華遠(yuǎn)地產(chǎn)隨后委托國(guó)家建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心再次對(duì)24號(hào)樓進(jìn)行檢測(cè)，得出了不盡相同的結(jié)論。國(guó)家建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心檢驗(yàn)報(bào)告稱，所抽查的梁、墻的鋼筋混凝土強(qiáng)度、鋼筋配置滿足設(shè)計(jì)要求，混凝土構(gòu)件裂縫為收縮性裂縫，屬于非受力裂縫。
“我們最擔(dān)心的是樓房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，如果裂縫是因?yàn)椴痪鶆虺两翟斐傻模隙〞?huì)影響房屋的使用壽命和抗震性能。”王賢表示，希望華遠(yuǎn)地產(chǎn)能真正負(fù)起責(zé)任，退房或者補(bǔ)償業(yè)主的損失。
對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)西安公司一位柳姓負(fù)責(zé)人在接受本記者采訪時(shí)表示，對(duì)于住宅出現(xiàn)裂縫的問題，公司委托國(guó)家建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心進(jìn)行了檢測(cè)，結(jié)論是裂縫并不影響主體結(jié)構(gòu)安全。但部分業(yè)主并不認(rèn)同，也不同意公司提出的維修方案。在政府部門協(xié)調(diào)下，將由政府相關(guān)部門委任具有檢測(cè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)再次檢測(cè)，以確保結(jié)果的公正。
據(jù)了解，上述三個(gè)裂縫問題比較嚴(yán)重的小區(qū)均已委托檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)對(duì)裂縫進(jìn)行檢測(cè)，以確定是否影響結(jié)構(gòu)安全。不過，開發(fā)商如何通過檢測(cè)給出客觀公正、讓業(yè)主信服的檢測(cè)報(bào)告，以及業(yè)主損失賠償問題，值得關(guān)注。
“去庫(kù)存”承壓品質(zhì)危機(jī)或難消除
事實(shí)上，上述品牌房企暴露出的質(zhì)量以及配套危機(jī)，僅僅是冰山一角。記者調(diào)查顯示， 從 2015年開始，西安品牌房企集中的區(qū)域內(nèi)已有十余個(gè)小區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)過質(zhì)量瑕疵以及配套瘦身引發(fā)的不同程度風(fēng)波。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在去庫(kù)存壓力下，品牌房企在品質(zhì)管理上也承壓；而業(yè)主方亦在房?jī)r(jià)受壓之下變得更為“挑剔”，因此才出現(xiàn)了品牌房企的品質(zhì)危機(jī)。
據(jù)美城機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月底，西安商品住宅庫(kù)存是1807.32萬平方米，按近一年的月均銷量計(jì)算，全部消化完仍需15個(gè)月。其中，商業(yè)和寫字樓產(chǎn)品的去化速度較慢，全市商品房庫(kù)存達(dá)到3346.6萬平方米，去化周期為24個(gè)月。
另一方面，西安新增土地供應(yīng)，則繼續(xù)呈現(xiàn)“放緩”趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示2月該市合計(jì)供應(yīng)13宗土地，供應(yīng)面積為28.76萬平方米(折合建筑面積51.16萬平方米)，環(huán)比下跌79.01%，同比下跌81.91%，降至一年來最低水平。今年以來的土地市場(chǎng)延續(xù)了去年就已形成的供應(yīng)減緩趨勢(shì)。另據(jù)美城機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，去年西安共掛牌203宗地塊、合計(jì)面積744.65萬平方米，同比2014年下跌了13.88%。
業(yè)內(nèi)人士指出，按照今年兩會(huì)上確定的“因地施策”的政策方向，預(yù)計(jì)除了上海等一線城市以增加土地供應(yīng)來稀釋房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，包括西安在內(nèi)的大多數(shù)城市都會(huì)把土地供應(yīng)的策略從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向盤活存量、做優(yōu)增量。
但“去庫(kù)存”壓力之下，多家品牌房企在西安的日子并不好過。因?yàn)槟壳暗南M(fèi)者，在房源充足的現(xiàn)實(shí)下，對(duì)于品牌房企的項(xiàng)目要求更加苛刻。無論是出現(xiàn)配套瘦身，還是質(zhì)量瑕疵，都將引發(fā)業(yè)主的強(qiáng)烈質(zhì)疑。
而2009年至2014年，品牌房企在加速圈地西安，稍顯粗放的開發(fā)模式，在當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的背景下被掩蓋，當(dāng)時(shí)的消費(fèi)者因房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，也對(duì)房屋的小瑕疵不予計(jì)較。不過，從2015年起，房企們加速“去庫(kù)存”，而業(yè)主們則對(duì)品牌房企的品牌提出了更高要求。也正是在這一背景下，才相繼爆發(fā)了西安房市品牌房企紛紛遭“品牌質(zhì)疑”的事實(shí)。
多位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)觀察人士還指出，品牌房企遭遇品質(zhì)質(zhì)疑的現(xiàn)狀，在2016年西安1800余萬平方米的存量房“去庫(kù)存”過程中，仍將會(huì)頻頻曝出質(zhì)量問題。各個(gè)品牌房企也將為其曾經(jīng)的快速圈地粗放式開發(fā)帶來的“后遺癥”，付出“品牌遭質(zhì)疑”的高昂代價(jià)。
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