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　法治周末見習記者　周孝清

　　法治周末記者 黃　輝

　　發自江西南昌

　　作為世界500強企業，綠地集團一直是國內房地產業的佼佼者之一，其以“綠地，讓生活更美好”的品牌理念而打響市場。然而近幾年，綠地集團在江西南昌的樓盤卻屢屢上演業主維權事件。

　　今年2月26日，南昌綠地外灘公館業主向法治周末記者投訴稱：該樓盤存在低質量、設計與施工不一致、虛假宣傳等諸多問題，由于購房合同約定不清晰，業主至今仍在維權中。

　　綠地外灘公館項目位于南昌市紅谷灘新區鳳凰洲長江路口的江西師大附中濱江校區旁邊，開發商為綠地集團子公司南昌綠地申翔置業有限公司（下稱綠地申翔公司）。2015年12月15日，即該樓盤交房日當天，約有100余名業主因質量問題拒絕收房，他們打著橫幅到樓盤售樓部討要說法，橫幅上寫著——綠地外灘公館：賣房稱“海珀豪宅”，交房變“農民公寓”。

　　記者在調查中發現，綠地集團總部設于上海，南昌是該集團向外拓展市場投資最早的一個城市，至今已有15年的時間，開發了十余個地產項目。早期，綠地集團開發的項目如綠地濱江豪園、海珀蘭庭等項目，均在南昌市場留下不錯的口碑。但近些年，包括綠地香頌、綠地學府公館、綠地玫瑰城在內的一些樓盤頻頻發生業主維權事件，主要圍繞漏水排水、消防安全隱患、品質降低、宣傳不實等焦點問題。

　　業主不滿

　　設計與施工不一致

　　買房置業和解決小孩讀書，是每個家庭較為重要的兩件大事，如果僅置業就能同時解決這兩件事，那自然會很有吸引力。

　　綠地外灘公館的一名業主向記者介紹，綠地申翔抓住購房者這一心理，主打“學區房”概念。當時該樓盤均價在每平方米1.2萬元，同比其他樓盤要貴很多，考慮到綠地的品質并且是江西師大附中的學區房，很多市民義無反顧決定購買。

　　“現在有些后悔了。樓盤品質一般，施工顯得非常粗糙！”該樓盤業主鄭剛（化名）搖了搖頭嘆息道，“我買的還是婚房，現在很多問題沒有解決，只能延遲婚期。因為項目的設計與施工不一致，樓盤在細節方面做的非常不夠。”

　　根據業主羅列出的樓盤主要問題，鄭剛向記者細數各類問題：先說連廊，綠地外灘公館每層四戶兩電梯之間的連廊本應低于電梯前室，但現實卻出現與電梯前室持平，有的甚至更高。如此，一旦遇雨水漂入連廊，水就會往兩邊電梯間方向流，給電梯帶來安全隱患。

　　鄭剛透露，按照設計圖紙連廊本應低于電梯前室0.7CM，漂入連廊的水應向外花池方向排放，連廊還應貼上瓷磚。可是該項目施工并沒有按照設計執行，很多連廊與前梯前室變成水平線，他量過花池位置也比連廊高，雨水根本無法從花池排出。

　　為避免連廊積水，開發商在連廊邊開了一條水槽和一個排水洞讓雨水往樓下排，洞外也沒有安裝水管。業主稱，因擔心貼地磚會抬高連廊，開發商并沒有按設計施工，只在連廊地面刷一層地坪漆。

　　此外，綠地外灘公館的奇葩消防栓更是引人注目。一名業主現場用卷尺量完通道凈寬后對記者說，樓盤的消防栓一般都是設計嵌入墻體或安裝在不防礙通行的角落，而綠地外灘公館的樓層中兩邊各有一個消防栓安裝在通道的墻面上，導致入戶通道變得更加狹窄，致使有的樓棟并沒有達到通道1.2米的要求，靠近消防栓的住戶開房門時很容易把消防栓的玻璃門撞碎。

　　有的業主認為，該消防栓有可能是原設計無法通過消防部門驗收而增設的。還有一種可能，是開發商為了降低造價成本，將消防栓掛在通道墻面上。一名業主代表向記者透露，如此安裝消防栓，消防部門也承認存在部分通道不達標，但在抽檢時30%以上的通道是符合標準的，所以通過了驗收。

　　2月27日，記者來到該小區現場察看，發現有工人正在給連廊涂地坪漆。記者詢問為什么交房后還在施工？現場一名工人回復說，因為工期太緊，來不及。

　　據業主向記者反映，交房日當天，綠地外灘公館的負責人也參與了業主交流會。他們表示，對現場業主遞交的意見書，凡不符合要求的，開發商將會著手整改。

　　在業主的帶領下，記者看到：該小區5號樓、6號樓，3號樓的地下車庫等多處存在不同程度的墻面滲水現象；5號樓的29樓的通道天花板一處出現漏水，物業打滿了膨脹螺絲灌漿補漏；樓道內的照明燈也多處出現脫落。6號、7號樓連廊欄桿多處出現焊接處生銹、桿接端口處腳蓋松動等跡象。

　　“根本想不到世界500強會作出這么不負責任的樓盤！”現場一名業主表示，小區地面的污水井、雨水井都有積水；小區露天過道使用了塑膠鋪面，一股刺鼻的化學味道，令她女兒發生過多次嘔吐反應。

　　正是這一切細微之處不盡如意，與預期相差甚遠，令很多業主頗感不滿，他們對綠地樓盤的品質產生了失落感。

　　引發爭議

　　“學區房”宣傳不實

　　除了對樓盤設計與施工不一致、質量不滿外，綠地外灘公館業主與綠地申翔公司產生糾紛，還有后者涉嫌學區房虛假宣傳等問題。

　　江西師大附中是省內一所具有優質教育資源的名校，該校濱江校區與綠地外灘公館只有一墻之隔。在綠地外灘公館項目中，綠地申翔公司在宣傳中公開承諾可以入學該校濱江校區，導致市場上名校房的搶手程度炙手可熱，銷售價格一直居高不下。不少業主購房置業，主要原因就是相中“名校”的教育資質和投資優勢。

　　然而，2013年10月18日這天，江西師大附中濱江分校在學校大門口張貼出了一則公告，否認一墻之隔的綠地外灘公館是學區房，并表示該樓盤業主不能享受地段生政策。

　　盡管江西師大附中否定該樓盤屬于學區房，但截至目前，綠地申翔公司仍在回復函中確認與師大附中濱江校區已達成溝通，可以兌現之前的承諾。2014年6月，綠地申翔公司甚至公示稱：“我們以世界500強企業的名義公示，凡符合落戶條件的業主子女，100%能讀江西師大附中。”

　　爭執發生后，南昌市教育局相關工作人員接受記者采訪明確表示，劃分學區房要經過物業、開發商、社區、街辦逐級上報計劃，目前尚未交房，沒有劃定該樓盤屬于學區房。

　　業主徐女士說，盡管綠地申翔公司空口的承諾看上去很有底氣，但業主們還是不放心。只要沒有看到政府的批文，就算最后順利就讀該校，也屬于欺詐行為。但據徐女士透露，少部分業主迫于子女馬上要升中學，只好暫且接受收房。

　　“類似這種宣傳不實的內容還有很多。比如：售房時售樓員稱小區綠化覆蓋率達45%，但現在變為36%。當時說好的人車分流實際上也未能實現，現在建了不少地面停車位，變成開放式小區。”綠地外灘公館的一名業主如此告訴記者。

　　江西首例

　　業主維權代表被訴名譽侵權

　　在南昌，綠地集團此前開發的樓盤業主維權也一直存在。記者在網上輸入“南昌”“綠地”“業主維權”等關鍵詞搜索，發現有很多維權的帖子。

　　綠地學府公館的業主在網絡上反映稱，該項目規劃的抱石公園變成垃圾場，樓盤通道凈寬未達到1.2米，不符合國家標準，新建樓房的電梯面積套用老標準不達標。

　　一名業主代表還列舉了綠地學府公館存在的另外一連串問題：還沒交房，入戶大廳和停車場的墻角就出現了墻面滲水；樓盤外墻使用的是低質量材料，替代大理石干掛墻面，現在就已出現脫落現象；小區內的草皮懸空，一下雨大堂就到處漏水；更讓業主不能接受的是，其中一戶業主家里，一腳踩下去，水泥就裂了，穿高跟鞋走在樓板上，一腳可以踩出一個小窟窿；小區北面沒有一處可供業主休閑的區域……

　　南昌九龍湖綠地博覽城的業主反映稱，綠地公司承諾樓盤配套設施有休閑廣場、公園、名校、醫院，如同沙盤一樣美麗。事實上，二期的休閑廣場上卻多出一個20畝的220KV的超大變電站業主對此并不知情。

　　南昌綠地山莊也有業主反映稱，售樓人員承諾的休閑廣場被拆毀，網球場被拆，卻建成多棟小高層商品房對外出售……

　　對于以上業主反映的種種問題，網絡上并沒看到綠地集團的有關回復。記者了解到，綠地外灘公館根據業主的意見，以提升小區品質的名義給予整改回應，綠地申翔將小區品質提升后的清單內容公示出來，不過這一做法并未得到業主的完全認可。離交房時間3個月即將過去，雙方仍還在溝通中。

　　談到綠地申翔處理此事的態度，一名參與該次維權的業主代表悲憤地說：“開發商態度避重新輕，讓人又氣、又累！”

　　記者注意到，在每一次維權事件中，業主將不滿情緒轉化為維權行動。他們有的聚集到售樓部，有的打著“綠地”為“黑地”“世界500強無良開發商”等標語，有的到政府各部門上訪或在網絡上發帖，各種維權形式屢見不鮮。

　　不過，令業主們頗感意外的是，綠地外灘公館的一名維權業主代表因被指名譽侵權而被綠地申翔起訴到法院，法院即將開庭審理。這在江西尚屬首例。

　　針對業主反映的上述情況，3月7日，法治周末記者前往綠地外灘公館和綠地集團江西事業部采訪核實相關內容，在兩處皆吃到閉門羮。綠地外灘公館一名物業保安攔住記者，稱沒有預約不能進入辦公室，后經轉達記者采訪來意，該物業保安回復稱領導拒絕采訪，如要采訪可去綠地集團江西事業部。當天下午，記者來到綠地集團江西事業部，前臺一名女文員經向相關部門請示后，婉拒了記者的采訪要求。

　　記者在大廳等候答復時，看到大廳的墻壁上掛有不少牌匾，其中一副寫道：“綠地集團江西營業部被南昌市房地產協會評為2014年度南昌市房地產銷售額第一名。”

　　律師剖析

　　簡單粗暴無助問題解決

　　有業內人士認為，綠地集團的地產業務開發實力很強，但綠地近年來盲目擴張，不合理的工期和成本導致了質量缺陷。

　　據媒體報道，一位在綠地集團某事業部工作多年的離職人員透露，綠地近年來的一些做法很“冒進”，在業內口碑不斷下降。綠地集團以上海為據點，在全國各地攻城掠地拿項目，但是配套和管理跟不上，使得質量事故頻發，離優質越來越遠。

　　在該名離職人員看來，綠地集團擴張步伐太快，規劃不合理，很多都是“一錘子買賣”，因為低成本擴張太快，配套管理沒有跟上，會臨時找設計、物業等公司，而其管理卻不規范，質量也并不高。

　　記者了解到，綠地內部采用“集團總部—事業部（產業集團）—城市公司（項目公司）”三級管理架構，集團實行戰略管控與財務管控相結合，給下屬單位適度授權，激發其發展主動性。總部下面設有20個房地產事業部。“正是因為放權，使得綠地集團的項目數量得以突飛猛進，也引發出不少與業主發生糾紛的問題。”一名業內人士認為。

　　對于南昌綠地頻頻上演的業主維權事件，江西求正沃德律師事務所律師張海寶分析認為，雖然業主維權事件的焦點在房屋質量、小區品質等問題上，但上述問題的形成卻并非一日之寒。無論業主還是開發商，均需理性對待、積極溝通，簡單粗暴無助于解決問題。

　　張海寶表示，就開發商而言，保證所售房屋符合法定的質量標準是其進行市場交易的底線，但更為重要的是要符合自己廣告宣傳的質量標準，因為誠信不僅是道德要求，也是法律義務。所以，從廣告宣傳到質量管理，再到售后服務，開發商應做到統一標準、貫穿始終，在做好宣傳的同時，也應嚴格做好質量管理和售后服務。

　　而對于業主來說，應理性維權，能通過對話協商解決的，盡量不要上升為群體性事件；對話協商不能解決的，可以通過法律途徑表達訴求，維護自身合法權益。

　　“當然，這需要業主在購房之前便具有較高的維權意識，注意留存相關證據。”張海寶認為，只有將維權納入法定程序的軌道，才是解決糾紛最正確的途徑。從部分業主被開發商起訴侵犯名譽權的情況可以看到，非經法定程序的維權行為，難以把握行為的合法性邊界，反而容易失去本應具有的主動優勢。