熱點關注在“重資產”時代,開發商主要利用園區規劃的優勢,在園區及其周邊進行大規模的房地產開發。如華夏幸福等主要以土地整理的方式,通過建立在土地基礎上的資源置換,享受土地帶來的增值紅利。
克而瑞研究中心認為,通常這類園區的異地復制難度大,移植成活率低。這種運作模式前期的現金流支持與收益平衡仍然需要住宅產品的補給。在房地產邁入“白銀時代”后,“房地產+服務”將成為撬動行業下一個萬億級潛力市場的支點。
記者調查發現,在產業地產領域,過去以重資金投入開發模式為主的華夏幸福基業、聯東、億達等專業產業地產商,漸漸無法適應產業發展擴容的需求。而如萬科、東久中國等企業,則正以“房地產+服務”的輕資產運營模式悄然打開了提速通道。
萊坊和中銀國際發布的2016《財富報告》指出,專業用途房地產在過去十年中已成為超高凈值投資者的最愛,房地產業越來越關心用戶體驗。
記者近期調研發現,房地產市場上正涌現出一批新型開發和運營商。“相較于20年前,市場發生了革命性的變化,數據中心、定制工廠、融資租賃將成為未來產業地產開發投資的重要方向。”專注于產業地產開發建設及運營的東久中國董事長孫冬平說。
孫冬平介紹說,由于產品更新換代加快,對設備和廠房的需求也在不斷增加,很多企業都為找合適的廠房疲于奔命,負擔很重。因此,產業地產開發運營商可采用為企業提供廠房定制、融資租賃的模式,為企業減負。何為工廠融資租賃?舉例來說,一家手機制造企業原在上海有5萬平方米的工廠,但由于業務拓展需要,要在廣州、天津等城市買地開設新工廠,再造5萬平方米廠房。由于要支付大量的土地和建設成本,建新廠房的資金成本很高、人力資本有限,且企業的精力主要用于擴大再生產,沒有專業團隊去買地建廠,其前期投入成本會高于專業開發商。此時,該企業可以選擇專業的產業地產運營商來負責拿地建廠。廠房建好后,企業可以以租借的形式擴大再生產,即以每年付租金的形式,可節約大量現金流。雙方還可以約定,5-10年后企業可以選擇回購工廠。
孫冬平透露,“對于現代制造業、汽車行業,以及擴張迅速的快速消費行業、互聯網業等,這種運作模式已開始悄然流行。”類似廠房融資租賃的形式在美國、德國、日本均已比較成熟。東久中國將從北京、上海等一線城市開始,逐次在二線城市布點,如重慶、南京、蘇州、成都等,未來要把這種模式全面復制到三四線城市。但專家認為,和日本、美國等發達國家相比,國內的法律體系和市場機制尚不夠完善,這也是制約工業地產發展的原因之一。
業內人士認為,未來,以產業服務平臺賺取管理與服務收益的模式將成為產業地產發展的主流方向。即從產業的角度出發,以產業為核心,聚焦產業黏性的價值,為產業提供相應的配套和服務,增加服務端的比重,以增值服務為核心盈利點。
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