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　　當(dāng)全國(guó)樓市一片紅的情形成為過(guò)去時(shí)，當(dāng)房企業(yè)務(wù)告別單一的拿地賣(mài)房，在區(qū)域分化、市場(chǎng)分化、企業(yè)分化成為樓市新常態(tài)的格局之下，房企或主動(dòng)或被動(dòng)地加快了轉(zhuǎn)型優(yōu)化，從2016年各房企的業(yè)績(jī)會(huì)上，加速整合與并購(gòu)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)新戰(zhàn)場(chǎng)，加大一、二線布局……成為房企們2016年的新動(dòng)向。

　　目標(biāo)有上有下

　　在傳統(tǒng)的樓市語(yǔ)境中，新一年目標(biāo)比上一年增長(zhǎng)，才是反映一家房企發(fā)展強(qiáng)勁的指標(biāo)。然而，隨著樓市發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房企轉(zhuǎn)型的加速，一些房企開(kāi)始選擇主動(dòng)下調(diào)目標(biāo)，為轉(zhuǎn)型贏得時(shí)間和空間。

　　2015年龍頭房企業(yè)績(jī)靚麗,2016年不少房企已再接再厲上調(diào)了年度銷售目標(biāo)。恒大地產(chǎn)今年年初宣布，集團(tuán)物業(yè)于2016年全年的合約銷售目標(biāo)將為人民幣2000億元，相比2015年人民幣1800億元的合約銷售目標(biāo)增加11.1%。3月15日，碧桂園集團(tuán)在香港披露，2015年該集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1401.6億元，合同銷售面積約2153萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)7.1%和10.7%。同時(shí)，碧桂園2016年國(guó)內(nèi)銷售目標(biāo)為1680億元，比2015年全集團(tuán)合同銷售額增長(zhǎng)約20%。

　　也有一類房企主動(dòng)下調(diào)銷售目標(biāo)。1月16日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)召開(kāi)2015年會(huì)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林正式公布了2015年工作業(yè)績(jī)和2016年工作目標(biāo)，并強(qiáng)調(diào)下調(diào)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的銷售目標(biāo)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)2015年收入1904.5億元，完成年計(jì)劃的101.3%，同比增長(zhǎng)4.4%。其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同收入1640.8億元，同比增長(zhǎng)2.5%；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租賃收入144億元，同比增長(zhǎng)30.7%。

　　盡管萬(wàn)達(dá)的地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)超額完成了2015年的目標(biāo)，但2.5%的增幅為2008年以來(lái)最低。萬(wàn)達(dá)商業(yè)在此前的公告中解釋稱，為順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要，2016年萬(wàn)達(dá)將繼續(xù)推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，除繼續(xù)在一、二線城市為主獲取開(kāi)發(fā)銷售項(xiàng)目外，房地產(chǎn)銷售將不再是業(yè)績(jī)的主要增長(zhǎng)方向。該項(xiàng)調(diào)整也被理解為“去地產(chǎn)化”。

　　轉(zhuǎn)戰(zhàn)新戰(zhàn)場(chǎng)

　　“不管你承不承認(rèn)，住宅開(kāi)發(fā)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，我們現(xiàn)在做的所有調(diào)整，都是為了適應(yīng)未來(lái)。”近日，在香港的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示。在業(yè)績(jī)陳述中，他用了近一半時(shí)間圍繞多元業(yè)務(wù)展開(kāi)。數(shù)據(jù)顯示，2015年遠(yuǎn)洋新增投資中，住宅開(kāi)發(fā)占比由過(guò)去的90%降至60%，其他業(yè)務(wù)占比升至40%，未來(lái)還將達(dá)到60%。

　　這也意味著遠(yuǎn)洋不再是一家單純用銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)就能評(píng)價(jià)的公司了，李明給遠(yuǎn)洋的定位是“有限多元化”和“全產(chǎn)業(yè)視角”。2015年是遠(yuǎn)洋第四步發(fā)展戰(zhàn)略元年，多元化業(yè)務(wù)全面開(kāi)花甚至部分結(jié)果，無(wú)論是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、盈利模式、管理架構(gòu)還是企業(yè)文化都在發(fā)生深刻變革。就在今年，遠(yuǎn)洋品牌還將迎來(lái)升級(jí)煥新，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)——一個(gè)更能代表遠(yuǎn)洋未來(lái)全景的名稱定位。

　　“轉(zhuǎn)型”成為包括遠(yuǎn)洋、萬(wàn)達(dá)、恒大等房企提及頻率最高的詞匯。互聯(lián)網(wǎng)金融正成為不少房企的又一個(gè)新戰(zhàn)場(chǎng)。在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)主動(dòng)下調(diào)地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售目標(biāo)的同時(shí)，在其它三項(xiàng)核心業(yè)務(wù)中，萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)收入512.8億元，完成年計(jì)劃的114%，同比增長(zhǎng)45.7%；萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)收入208.9億元，完成年計(jì)劃的697%；萬(wàn)達(dá)百貨收入230.5億元，完成年計(jì)劃的102.3%，同比增長(zhǎng)11.1%。金融集團(tuán)收入首次出現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)整體業(yè)績(jī)中，且業(yè)績(jī)表現(xiàn)十分搶眼，按照規(guī)劃，萬(wàn)達(dá)將從一家房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)型成為一家以服務(wù)業(yè)為主的世界一流跨國(guó)企業(yè)。3月17日，恒大旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)“恒大金服”正式上線，恒大作為實(shí)業(yè)巨頭正式進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)。從目前房企布局“大金融”的領(lǐng)域來(lái)看，已經(jīng)有銀行、保險(xiǎn)、券商、交易所、信托基金等,幾乎涉及金融領(lǐng)域的方方面面，不少房企還致力于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈、生態(tài)鏈的全面優(yōu)化。互聯(lián)網(wǎng)金融的到來(lái)，正在給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的競(jìng)爭(zhēng)格局。

　　除了業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型外，版圖的拓展同樣成為房企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵詞。2015年，萬(wàn)科繼續(xù)在國(guó)際市場(chǎng)上拓展版圖。截至2015年底，萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入了舊金山、新加坡、紐約、倫敦等5個(gè)海外城市。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在年報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，位于馬來(lái)西亞的森林城市項(xiàng)目去年底推出的首批房源已經(jīng)售罄，項(xiàng)目利潤(rùn)率水平預(yù)計(jì)高于一般國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，務(wù)求為集團(tuán)帶來(lái)持續(xù)、穩(wěn)定的收益，助力集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)展。

　　堅(jiān)定看好一線

　　在區(qū)域分化加劇的行業(yè)背景下，選擇將業(yè)務(wù)重心回歸一線城市成為他們不約而同的避險(xiǎn)策略。從各大房企年報(bào)來(lái)看，一線市場(chǎng)的持續(xù)火熱進(jìn)一步驗(yàn)證了公司深耕一線的前瞻性。隨著未來(lái)公司在京滬深地區(qū)的土地儲(chǔ)備進(jìn)一步釋放，房企深耕一線戰(zhàn)略的發(fā)展紅利將進(jìn)一步彰顯。

　　泰禾集團(tuán)發(fā)布的年報(bào)顯示，2015年度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入148.13億元,同比增長(zhǎng)76.93%，分區(qū)域來(lái)看,北京區(qū)域貢獻(xiàn)了絕大部分的業(yè)績(jī)彈性,單區(qū)域營(yíng)收金額同比增長(zhǎng)了873%,在全公司中的營(yíng)收占比由2014年的8.34%上升至2015年的46%,公司深耕一線城市的戰(zhàn)略已經(jīng)進(jìn)入了業(yè)績(jī)收獲期。

　　同樣看好一線的還有遠(yuǎn)洋，近年來(lái)，遠(yuǎn)洋加大區(qū)域布局調(diào)整，一方面，遠(yuǎn)洋自2014年開(kāi)始戰(zhàn)略退出三、四線城市，陸續(xù)剝離了600萬(wàn)平米項(xiàng)目，同時(shí)在一、二線城市補(bǔ)充拿地。目前2000萬(wàn)平米土儲(chǔ)中，土地價(jià)值的99%位于一、二線城市，55%位于一線城市——這個(gè)數(shù)字在2013年是38%。

　　綠地集團(tuán)張玉良也堅(jiān)定認(rèn)為，一線城市幾乎看不到房?jī)r(jià)下跌的可能性。就北京來(lái)說(shuō)，從全球來(lái)看，北京是中國(guó)城市群領(lǐng)頭羊，是未來(lái)國(guó)家增長(zhǎng)的動(dòng)力。參考全世界其他城市的發(fā)展規(guī)律，中國(guó)一線城市的房地產(chǎn)行業(yè)同樣會(huì)平穩(wěn)向前不斷進(jìn)步。

　　根據(jù)張玉良的數(shù)據(jù)，綠地集團(tuán)去年投資了500多億的房地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎都投在了一線、一線半以及二線城市。而綠地2016年加大了拿地的強(qiáng)度，也多數(shù)在發(fā)達(dá)城市，僅去年12月到今年2月份，綠地已投資了500多億。

　　張大偉表示，分城市來(lái)看，一線城市最被標(biāo)桿房企看好，特別是降息后，一、二線城市樓市資金面明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)全面上漲，而三、四線城市庫(kù)存絕對(duì)值過(guò)高，這種情況下，2016年市場(chǎng)分化的趨勢(shì)將依然延續(xù)。

　　積極儲(chǔ)備二線土地

　　隨著一線城市地價(jià)高企，蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)也日漸顯現(xiàn)，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌認(rèn)為，過(guò)去北京、上海什么地都能拿，現(xiàn)在覺(jué)得要避免掉進(jìn)高價(jià)地的“坑”里面。不少房企開(kāi)始增加二線城市土地儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)區(qū)域平衡。

　　以碧桂園為例，3月15日，碧桂園控股有限公司在香港舉辦2015年度業(yè)績(jī)會(huì)，會(huì)上，碧桂園方面表示，2015年共有61個(gè)全新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，按目標(biāo)市場(chǎng)計(jì)算，約52%銷售貢獻(xiàn)來(lái)自于瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)一、二線城市的項(xiàng)目，另有46%來(lái)自于瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)三、四線城市的項(xiàng)目。碧桂園總裁莫斌稱，碧桂園2016年的拿地預(yù)算約為500億元，將繼續(xù)面向一、二線城市，深耕三、四線重點(diǎn)區(qū)域。

　　樓市較為堅(jiān)挺的一線城市是眾多房企布局的重點(diǎn)，而在一線城市地價(jià)攀升的背景下，其風(fēng)險(xiǎn)也在集聚。在此背景下，二線城市土地成為房企眼中的“香餑餑”，今年年初以來(lái)，房企在二線城市布局的力度加大。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年以來(lái)，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額為974.33億，同比2015年同期的812.3億上漲了20%，整體看，企業(yè)拿地積極性繼續(xù)提高。但從成交結(jié)構(gòu)上來(lái)看，隨著一線城市土地價(jià)格上漲，2016年以來(lái)，二線城市成為標(biāo)桿房企拿地的主要目的城市，金額占比高達(dá)48%，而在2015年，這一比例則為41.2%。

　　對(duì)于標(biāo)桿房企拿地重心轉(zhuǎn)移到二線城市，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，首先是市場(chǎng)分化明顯的影響，全國(guó)庫(kù)存超過(guò)7成在三、四線城市，一、二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。其次，一線城市和部分二線城市的地價(jià)過(guò)高，分化的市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一線城市的地王對(duì)房?jī)r(jià)上漲的要求非常高，未來(lái)一年二線城市將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。同時(shí)，一線城市在2016年土地供應(yīng)不多，特別是優(yōu)質(zhì)土地占比較少，以北京為例，在2016年只出讓了3宗住宅用地，樓面價(jià)全部超過(guò)了4萬(wàn)+這種情況下，標(biāo)桿房企在一線城市拿地開(kāi)始逐漸謹(jǐn)慎。另外，一線城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲迅速，預(yù)計(jì)出現(xiàn)調(diào)控政策的可能性較大，這種情況下，房企拿高價(jià)地的壓力越來(lái)越大，于是轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線拿地。

　　加速整合鑄造巨無(wú)霸?

　　并購(gòu)重組成為房企做大、做強(qiáng)的機(jī)遇。繼招商地產(chǎn)重組后，又一場(chǎng)央企巨無(wú)霸重組大戲上演。

　　近期備受關(guān)注的中海日前發(fā)布了去年年報(bào)，年報(bào)顯示，2015年全年，中海房地產(chǎn)錄得合約銷售額為1806.3億港元，對(duì)應(yīng)銷售面積1260萬(wàn)平方米。而對(duì)新的一年，在中海地產(chǎn)拿下中信地產(chǎn)千億資產(chǎn)的背景下，中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)郝建民表示，由于整合交易尚未最終完成，不考慮中信整合項(xiàng)目的銷售貢獻(xiàn)，并購(gòu)有望半年內(nèi)完成，中海地產(chǎn)將目標(biāo)保守定為1850億港元。

　　事實(shí)上，為了發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，避免兄弟相爭(zhēng)，組建“巨無(wú)霸”大平臺(tái)，近期以來(lái)，房企之間的整合正在“快馬加鞭”。

　　3月14日，中國(guó)海外發(fā)展有限公司及中國(guó)中信股份有限公司雙雙正式發(fā)布公告宣布，中信股份同意將若干在中國(guó)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目中的權(quán)益出售予中海地產(chǎn)，最終對(duì)價(jià)的金額預(yù)計(jì)為人民幣310億元。

　　郝建民表示，關(guān)于中海并購(gòu)中信，希望能在五六個(gè)月內(nèi)完成整合過(guò)程，“預(yù)計(jì)本年度能完成。”他認(rèn)為，中信跟中海有很多同宗同源的地方，文化有很多相似的地方，未來(lái)會(huì)實(shí)現(xiàn)雙方共贏。

　　“在此之前，中海與中建合并、招商系重組、綠地與金豐投資的重組已經(jīng)完成，中交系整合正在進(jìn)行中，保利系、上實(shí)系、中糧系、新城系等地產(chǎn)重組話題再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。而近期最引人注目的就是春節(jié)之后萬(wàn)科與深鐵的合作、中海與中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者。

　　在張宏偉看來(lái)，當(dāng)下房企熱衷于內(nèi)部重組或業(yè)務(wù)整合與合并，首先是為了解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。上述房企內(nèi)部的重組，實(shí)際上是針對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題開(kāi)刀，尤其是在規(guī)模化時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返的市場(chǎng)背景下，盡可能通過(guò)重組避免資源的閑置、重疊和浪費(fèi)，避免房企內(nèi)部兄弟相殘，避免由于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)為企業(yè)帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，重組構(gòu)建“巨無(wú)霸”大平臺(tái)，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升。從銷售金額來(lái)看，2015年“千億軍團(tuán)”房企為7家，2000億軍團(tuán)達(dá)到3家，未來(lái)“千億軍團(tuán)”房企之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，行業(yè)老大地位的爭(zhēng)奪亦是如此。重組形成“巨無(wú)霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭(zhēng)奪行業(yè)老大地位的重要砝碼。比如，中海與中建地產(chǎn)重組完成后，再與中信地產(chǎn)住宅板塊業(yè)務(wù)合并，增加了其環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一、二線城市的土地儲(chǔ)備，鞏固并提升了其千億開(kāi)發(fā)商的地位；招商地產(chǎn)因?yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為招商蛇口，成為當(dāng)時(shí)中國(guó)最大市值開(kāi)發(fā)商；保利地產(chǎn)與保利香港重組也在進(jìn)一步推進(jìn)過(guò)程中；金豐投資重組方案交易完成后，綠地的市值也成為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)“老大”，這將加劇2016-2018年房地產(chǎn)行業(yè)的“龍爭(zhēng)虎斗”。

　　合作實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

　　在一線城市地價(jià)高企的現(xiàn)實(shí)情況下，合作開(kāi)發(fā)有利于降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，同樣，在轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，通過(guò)合作實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，房企聯(lián)合越來(lái)越成為一種主流現(xiàn)象。

　　2015年，泰禾加大了項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)力度，上述六個(gè)優(yōu)質(zhì)土地中，其中兩個(gè)為合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2016年初，泰禾繼續(xù)采取合作開(kāi)發(fā)的方式，獲取了上海新江灣項(xiàng)目、北京昌平南邵項(xiàng)目、福州長(zhǎng)樂(lè)項(xiàng)目三個(gè)項(xiàng)目。其中，北京昌平南邵地塊將打造北京首個(gè)泰禾廣場(chǎng)。

　　3月12日，深圳地鐵集團(tuán)與萬(wàn)科舉行戰(zhàn)略合作備忘錄簽約儀式，宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作意向。萬(wàn)科與深圳地鐵集團(tuán)素有淵源，雙方此前曾一度在業(yè)務(wù)上展開(kāi)合作。除了影響“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”的走勢(shì)外，收購(gòu)深圳地鐵集團(tuán)也為萬(wàn)科的未來(lái)戰(zhàn)略打開(kāi)想象空間。此次合作具有極強(qiáng)的戰(zhàn)略協(xié)同性，通過(guò)“軌道+物業(yè)”模式，雙方彼此的專業(yè)優(yōu)勢(shì)將得到最有效的發(fā)揮。根據(jù)雙方戰(zhàn)略合作意向，雙方建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，將依托“軌道+物業(yè)”模式，緊密合作，共同發(fā)展，以深圳為起點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)向珠三角乃至全國(guó)其他重點(diǎn)城市的拓展。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，依托“地鐵+物業(yè)”模式，萬(wàn)科可以實(shí)現(xiàn)城市配套服務(wù)商加速落地，有利于萬(wàn)科業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。