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　首先需要說明的是,現行住房信貸政策是在2014年“9.30”政策、2015年“3.30”政策、2015年“9.30”政策,以及2016年“2.1”政策(即26號文)基礎上形成的。關于房貸首付比例的政策,最新的調整就是26號文的相關規定。《通知》并不涉及對現行個人住房貸款信貸政策的調整。

　　其次需要說明的是,盡管江蘇的各城市都是屬于不實施“限購”的城市,但國家統一的“限貸”政策,即差別化的住房信貸政策均適用于江蘇各城市。26號文出臺后,人民銀行南京分行、江蘇銀監局按照“分類指導、因地施策”的原則,在充分征求省內各地方政府意見的基礎上,已經指導省級市場利率定價自律機制協商確定了差別化住房信貸政策的具體執行標準,并已于2月4日起生效執行。其中,對于不同條件的居民家庭,在申請商業性個人住房貸款購買普通住房時,按如下標準執行差別化的最低首付比例和利率水平:

　　1.居民家庭首次購買普通住房的,即購房人申請貸款購房時,此前既未曾購買過住房(既未申請銀行貸款購過房、也未使用自有資金購過房),在商業銀行無購房貸款記錄,且購房人提供首次購房書面誠信保證的,可以執行首次購房貸款政策。對這類購房人,江蘇的現行信貸政策是,南京主城區(除高淳、溧水外)按揭貸款最低首付比例為25%,南京以外的其他地區(含高淳、溧水)還可向下浮動5個百分點,即可以執行的最低首付比例為20%;貸款利率下限,均為基準利率的0.7倍。

　　2.根據26號文發布前的規定,對以下三種情況,執行或比照執行“首套”住房信貸政策:(1)有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭;(2)已買有一套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭;(3)僅有一套住房、雖有住房貸款但貸款已結清的。“首套”房貸政策即:住房貸款最低首付比例全省各城市均為30%,貸款利率下限為基準利率的0.7倍。

　　其中,26號文發布前,對僅有一套住房、有住房貸款但尚未結清的,再次申請住房貸款時,不得比照執行“首套”房貸政策。即這類貸款(即通常所說的有貸款未結清的“二套”房貸)“最低首付比例”為40%。根據“因地施策、因城施策”和“宏觀審慎管理”的要求,江蘇銀行業自律定價機制2015年4月確定,南京、蘇州執行45%的最低首付比例,其余各城市執行40%的最低首付比例。“貸款利率下限”為基準利率的1.1倍。

　　3.根據26號文最新規定,居民家庭已有一套住房、有住房貸款,盡管相應購房貸款尚未結清(即有住房、有貸款且未結清貸款的“二套房”),也可根據“分類指導、因地施策”的原則,靈活執行“首套”房貸政策的“最低首付比例”,即住房貸款“最低首付比例”可設定為30%。

　　同樣,對這類購房貸款(即有住房、有貸款且未結清貸款的“二套房”),根據“分類指導、因地施策、因城施策”的原則和“宏觀審慎”、防范金融風險的要求,江蘇銀行業自律定價機制2016年2月經商各地方政府后已經確定:(1)對南京市,除南京所屬高淳、溧水外,仍執行此前的“二套”房貸政策,即執行45%的“最低首付比例”;(2)蘇州市,除縣級市、吳江區外,執行40%的“最低首付比例”;(3)對其他城市,以及南京所屬高淳、溧水和蘇州縣級市、吳江區,均將最低首付比例從40%或45%統一下調至30%。

　　無論是26號文發布前還是發布后,對有住房、有貸款且未結清貸款的“二套房”,其“貸款利率下限”仍為基準利率的1.1倍不變。

　　可以說,對有房貸的“二套”房貸,“已結清”和“未結清”是有較大差異的,特別是在貸款利率方面。比如,“已結清”的,商業銀行貸款利率下限可以定為0.7倍,而“未結清”的則為1.1倍。目前申請商業銀行“二套”房貸的,以“已結清”的為主,“未結清”的并不多。

　　4.居民家庭已持有2套及2套以上住房且相應購房貸款已結清的,繼續按照原有的差別化信貸政策,由銀行根據從嚴控制金融風險的原則,審慎把握是否發放住房貸款,以及具體確定首付比例和貸款利率。即可以發放住房貸款,但條件更加嚴格,首付比例和貸款利率上浮幅度也更高。

　　5.居民家庭已有2套及以上住房、且有購房貸款未結清的,繼續按照原有的差別化信貸政策嚴格執行,即不得發放“三套”及以上的住房貸款。

　　需要說明的是,上述政策中僅規定“最低首付比例”和“貸款利率下限”,每個借款人購房貸款的“具體首付比例”和“具體貸款利率”,由商業銀行在最低水平基礎上自主確定。也就是說,“最低首付比例”、“貸款利率下限”均是指商業銀行執行中可以向下浮動的最低下限,該下限不得突破,即可以上浮,但不得再低。進一步說,對于不同的購房人,商業銀行經過盡職調查后,可以參考其一貫的信用狀況、還款能力、抵質押情況、房屋價值評估值等,綜合評價,并自主確定每個客戶的具體“首付比例”和“貸款利率”(下浮或上浮幅度)。也就是說,不同的客戶,其“首付比例”和“貸款利率”可以是不同的,商業銀行在“下限”的基礎上,有自主定價權。

　　關于“首次”與“首套”的認定問題。本次的《通知》針對此前實際操作中,個別銀行對“首次”和“首套”不做具體審查的情況,《通知》重申了“首次”房貸并不等于“首套”房貸。鑒于“首次”房貸條件略優于“首套”,因此對于符合“首次”購房條件的,應不折不扣地落實政策,并按“首次”政策發放貸款,以確保大學畢業生、進城購房安家落戶的農村家庭等“首次”在城市購房時,能夠得到住房信貸政策的優先支持。同時,對有購房貸款記錄的借款人家庭,為了改善住房條件再次申請房貸時,如果房貸已經結清,且暫時無住房,仍繼續按照“首套”房貸政策執行,但不得列入“首次”購房的貸款范圍。事實上,“首次”和“首套”的差別并不大,即僅“最低首付比例”最多相差5或10個百分點,“貸款利率下限”則均是0.7倍。

　　三、關于引導銀行業機構加強住房貸款業務風險管理

　　近期,部分熱點城市暴露出房地產中介機構、P2P平臺、眾籌以及小貸公司等從事購房首付款場外配資的情況和苗頭,其實質是變相突破了現有的住房信貸政策,放大了房地產金融的杠桿,甚至造成“零首付”的情況出現,這會埋下潛在的風險隱患。為此,從加強宏觀審慎管理的角度,《通知》對江蘇轄區的金融機構進行了必要的風險提示。主要包括:

　　1.嚴格禁止“首付貸”或“零首付”。一方面,要求商業銀行按照“了解你的客戶”的原則,從嚴審查住房貸款業務真實性、合規性,堅持“客戶的首付款不能來源于借貸資金”的底線,即購房可以貸款,但“首付款必須是自有資金”。同時,要求商業銀行綜合運用征信、首付款流水審查等方式,確切掌握借款人首付款真實的資金來源狀況,嚴格審查首付款證明材料。對通過房地產中介公司、P2P平臺、眾籌以及小貸公司等非銀行渠道籌集首付款,或通過消費貸款或信用貸款等銀行融資充當首付款的客戶,銀行一律不得發放個人住房貸款。對商業銀行無法查實首付款來源的,商業銀行必須要求借款人提供首付款的書面誠信保證或書面承諾函。

　　2.嚴格規范商業銀行與房地產開發企業的合作關系,防止“首付分期”等行為。對提供“首付分期”、“零首付”等促銷行為的房地產開發企業,商業銀行要從信貸風險控制的角度,一經發現應當中止或從嚴控制合作關系。

　　3.商業銀行個人房地產貸款業務必須合規經營,并借助征信手段懲戒住房貸款中的失信行為。要求金融機構做實“面簽面談”,充分核驗借款人身份信息、工作和婚姻狀況、家庭收入水平的真實性,禁止居民家庭借助 “假離婚”、“假按揭”等行為辦理按揭業務。對于書面承諾函不實的,以及“假離婚”等弄虛作假的借款人,商業銀行應當將其計入個人征信不良記錄。在支持居民正常購房的同時,培育良好的社會信用文化,有效防范系統性金融風險。