熱點(diǎn)關(guān)注三、四線城市的投資型購房熱情高嗎?
最近幾年房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定,近來市場雖有回暖,但房價(jià)上升空間仍有限,大部分購房者以自住為主,住宅領(lǐng)域投資型需求較少
尹晴是湖南省株洲市一名中學(xué)教師,在株洲擁有3套住房。除了自住房以外,一套用來出租,一套閑置,打算等價(jià)格上漲一點(diǎn)后就賣掉。
尹晴告訴記者:“現(xiàn)在房子出租挺麻煩的,各種瑣事一堆,租金沒多少,還不夠啰嗦的。今天的房價(jià)跟5年前的水平差不多,照著這個(gè)上漲幅度,房子沒有太大的投資價(jià)值,租金也不高,投資收益率低,購房出租的投資者越來越少了。”
尹晴曾經(jīng)也想投資一個(gè)門店,但后來不了了之。“電商這么發(fā)達(dá),實(shí)體店面的需求減少,商鋪也不好出租,要不就是租完了收不回租金。對(duì)我們來說,不管政策怎么變,新的需求不太大了。現(xiàn)在的狀態(tài)是,有購房能力的人沒購房需求,能力不夠的又恰恰有剛需。”
在株洲,像尹晴這樣的本地人不少。近年三、四線城市房價(jià)止步不前,澆滅了居民的投資熱情。
建設(shè)銀行株洲分行行長賀濤分析,激活購房者投資型購房的最大驅(qū)動(dòng)力就是房價(jià)大幅上漲,其次是房屋租售比的高低。今年1—2月,株洲城區(qū)商品房成交均價(jià)為4905元/平方米,較年初增長7.86%,其中商品房住房成交均價(jià)4275元/平方米,增長2.88%,由于目前株洲市城區(qū)房價(jià)總體不高,自上世紀(jì)90年代中期住房私有化以來,株洲住房均價(jià)平均每年上漲不足200元/平方米,全市商品房住房的租售比為1∶330左右,導(dǎo)致這些年株洲城區(qū)住宅的購房者以剛需及改善性需求居多,購房者投資型購房的意愿不強(qiáng)烈。
記者在多地調(diào)查后發(fā)現(xiàn),正是由于房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定,普通購房者對(duì)房價(jià)的關(guān)注度并不高,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力,收入提高程度較慢,投資回報(bào)率不高,市場上的購房多是剛需和首次改善型需求釋放,大部分購房者買房以自住為主,住宅領(lǐng)域投資型需求較少。
從目前的熱銷住房戶型也能看出投資需求下滑:
株洲中房投資有限責(zé)任公司營銷總監(jiān)袁江說,一般來講,120—130平方米的中大型房子賣得好,這部分需求多數(shù)是改善型。從2015年開始,90—144平方米的戶型最暢銷,銷量同比增長21.5%,144平方米以上的大戶型銷量同比增長21.8%。“說明房子越買越大,投資用的小戶型銷量越來越少,投資需求下降,從全市來看,投資型購房的比例在5%—10%。”
年初以來,三、四線城市房地產(chǎn)市場雖現(xiàn)火爆,但住房價(jià)格沒明顯變化。浦發(fā)銀行長沙分行公司銀行業(yè)務(wù)管理部高級(jí)經(jīng)理張琦說:“2015年下半年以來,尤其是今年春節(jié)后,市場成交快速上升并持續(xù)創(chuàng)造新高,但是在去庫存的壓力下,價(jià)格難以出現(xiàn)大幅反彈,上升空間有限。”
相比之下,二線城市的投資性購房就更有吸引力。在武漢市漢南區(qū),知名房企碧桂園開發(fā)的樓盤項(xiàng)目,以低密度的花園洋房為主,吸引了不少外地投資者購買。
“房子已經(jīng)賣到了第四期,銷售情況還不錯(cuò),大多數(shù)都由外地投資客購買,所以小區(qū)的入住率并不高。”售樓處銷售人員介紹,很多外地人買房一是為了投資,二是打算將來養(yǎng)老。前幾年第一期開盤時(shí),聯(lián)排別墅的價(jià)格每平方米不到4000元,高層住宅價(jià)格還要低一些。這些年房價(jià)呈溫和上漲態(tài)勢(shì),早買的投資者幾年下來肯定是有賺的。
武漢恒大地產(chǎn)一位工作人員介紹,他們最近有個(gè)新樓盤要開盤,預(yù)訂的買家中既有本地人購第二套房的,也有外地人的投資性購房。“武漢房地產(chǎn)去庫存壓力不大,房價(jià)也屬于穩(wěn)中有升,形勢(shì)還是比較樂觀的。”
房地產(chǎn)“營改增”能否帶活商業(yè)地產(chǎn)?
部分下游企業(yè)可能會(huì)把原來自建辦公樓、廠房的計(jì)劃調(diào)整為購買或租賃商業(yè)地產(chǎn),享受增值稅抵扣的政策
汪輝在湖南省邵陽市經(jīng)營一家園林景觀設(shè)計(jì)公司。此前,公司一直租用辦公場所。去年底,有了些許積累后,公司購置了一處辦公地。
說到未來投資置業(yè)的打算,汪輝說:“現(xiàn)在的房子夠用了,近一段不打算再購買更多房產(chǎn)了。房地產(chǎn)市場看不懂,專注于我們的主業(yè)是正途。現(xiàn)在經(jīng)營環(huán)境不好,很多企業(yè)的資金本來就很緊張了,哪里還有錢投資房產(chǎn)。”
5月1日國家在房地產(chǎn)等四大行業(yè)將全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn),對(duì)房地產(chǎn)市場影響多大?
“營改增實(shí)施后,將給房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)帶來變化,部分下游企業(yè)可能會(huì)把原來自建辦公樓、廠房的計(jì)劃調(diào)整為購買或租賃商業(yè)地產(chǎn),從而享受到增值稅抵扣的政策,降低企業(yè)稅收成本。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院院長胡怡建教授介紹,此次房地產(chǎn)業(yè)營改增,確定了11%的增值稅率,而房地產(chǎn)業(yè)自身稅負(fù)會(huì)只減不增,這意味著在房地產(chǎn)業(yè)自身稅負(fù)成本不變的情況下,給銷售的下游企業(yè)增加增值稅抵扣額度,相當(dāng)于10%以上的降價(jià)促銷力度,自然會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)銷售和去庫存的進(jìn)度,增加下游企業(yè)的購買和租賃需求。
胡怡建表示,稅收制度改革本身是中性的,但由營業(yè)稅改為增值稅,客觀上發(fā)揮了增加抵扣鏈條、降低下游稅負(fù)的作用,在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力下,能夠刺激企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的意愿。而根據(jù)營改增的相關(guān)細(xì)則,購買不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的增值稅抵扣額度可以在兩年內(nèi)抵扣完畢,這意味著很多企業(yè)購買辦公用房后的幾年內(nèi)都可以不交增值稅了,企業(yè)當(dāng)然會(huì)增加這方面的投資,對(duì)于穩(wěn)增長、穩(wěn)投資都有正面效應(yīng)。
山東煙臺(tái)國稅部門的調(diào)查顯示,這一政策也確實(shí)提升了商業(yè)地產(chǎn)供需雙方對(duì)市場的信心。位于山東煙臺(tái)南部新城的毅德城,建成后將成為整個(gè)膠東地區(qū)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的綜合商品交易集散地。毅德控股煙臺(tái)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃文杰介紹:“項(xiàng)目擬投資80億元,總建筑面積達(dá)到280萬平方米,項(xiàng)目運(yùn)行以來總體情況不錯(cuò),與多家知名企業(yè)簽訂了入住協(xié)議,但是前期房地產(chǎn)市場的相對(duì)低迷以及電商沖擊給我們帶來了不小的壓力。”
對(duì)于營改增后的市場前景,黃文杰比較樂觀:“利好主要在兩方面,一是房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本可以直接從銷售額中減除,建安成本也可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,經(jīng)估算稅負(fù)是下降的。另外,隨著將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍,可以預(yù)測(cè),無論是生產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)還是金融保險(xiǎn)等服務(wù)業(yè),對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情肯定會(huì)增加。”
胡怡建舉例說,像這次同屬于營改增范圍的金融業(yè),大部分銀行、保險(xiǎn)公司目前采取自建或租賃經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)的模式,營改增后,金融業(yè)自身經(jīng)營繳納6%的增值稅,而購買辦公用房可以享受11%的增值稅抵扣額度,很多銀行網(wǎng)點(diǎn)可能會(huì)逐步考慮投資購買辦公用房,原有的租賃用房也會(huì)享受到稅收抵扣,從而增加金融業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的積極性,加快現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)去庫存的進(jìn)程。
光大銀行煙臺(tái)分行副行長張永軍表示:“目前我們的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以租賃形式為主,全行業(yè)持有商業(yè)地產(chǎn)的比例也很小,主要原因就是購持商業(yè)地產(chǎn)成本過大。把不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍的政策對(duì)我們吸引力是很大的,甚至有可能改變現(xiàn)有的銀行業(yè)網(wǎng)點(diǎn)運(yùn)營模式。”
怎么激發(fā)投資型需求去庫存?
去庫存的核心是發(fā)展產(chǎn)業(yè),吸納人口。應(yīng)優(yōu)先滿足剛性需求和改善型需求,合理調(diào)整開發(fā)商數(shù)量,構(gòu)建理性的房地產(chǎn)市場
如何通過投資型需求去庫存?
“在三、四線城市,依靠投資型需求去庫存不易。目前三、四線城市庫存壓力大,主要就是因?yàn)槿丝诹魅氩蛔?一旦人口少,對(duì)投資型房產(chǎn)的租賃需求自然會(huì)更稀缺。通過刺激投資型需求,提升租賃需求的辦法去庫存,此路難通。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
記者通過調(diào)查了解到,目前三、四線城市常住人口絕大多數(shù)都在100萬以下,消費(fèi)基礎(chǔ)薄弱。商業(yè)發(fā)展水平相對(duì)落后,加之經(jīng)濟(jì)增長和居民消費(fèi)能力有限,本地商家和外地品牌難以支撐多個(gè)大體量商業(yè)體的生存,因而商業(yè)地產(chǎn)租賃也發(fā)展不足。
張大偉分析,首先,去庫存的核心還是人口,人口的核心是產(chǎn)業(yè),沒有人口增加的去庫存就是竭澤而漁。三、四線城市關(guān)鍵是要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),引導(dǎo)增加第三產(chǎn)業(yè)比重,增強(qiáng)對(duì)人口的吸納能力。
“其次,沒有升值空間就沒人買房,所以還是要降低購房成本,讓房產(chǎn)有投資價(jià)值。”張大偉說,降成本不是降首付,而應(yīng)當(dāng)降按揭成本,這樣風(fēng)險(xiǎn)才不會(huì)累積。但現(xiàn)在出現(xiàn)了不少降低購房首付而利率卻沒下降的情況,風(fēng)險(xiǎn)很大,未來還是要引導(dǎo)銀行降低按揭貸款利率。
增強(qiáng)三、四線城市的吸引力,增加人口流入才能從根本上消化房地產(chǎn)庫存。賀濤分析,2015年下半年以來,一線城市房市明顯升溫,并傳遞到部分二線城市,但難以從二線城市進(jìn)一步向三、四線城市和小城鎮(zhèn)傳遞。
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