熱點關注近日,溫州房屋20年土地使用權到期事件引發社會高度關注。記者調查發現,溫州并非孤例,全國有多地出現類似現象。
記者19日通過對相關部門采訪獲悉,物權法本身就是為保障包括不動產權利在內的物權而產生的,也將在物權保護的進程中不斷完善。“房權地權不一致”問題,城市與農村都有。住房所有權與其土地使用權,就像農房所有權與農村宅基地使用權一樣,都將在堅持土地的社會主義公有制基礎上,不斷明晰。
多地土地使用年限出現“縮水”
記者調查發現,房屋土地實際使用年限低于相應土地最高年限標準的現象,溫州并非個案。目前,深圳、青島、重慶等地均出現類似土地使用年限不一的情況。
事實上,本世紀初,深圳市內國際商業大廈等多棟樓宇的部分物業土地使用權,已經達到20年期限,成為國內首批土地使用權年限到期的案例。深圳市后來出臺方案,明確土地使用權年限到期的房地產,可以通過補交地價或支付土地租金方式延長土地使用年限。其中,補交地價額度為一次性支付相應用途公告基準地價的35%。
青島市部分區域一些住宅用地使用權期限,也只有20年或30年。公開資料顯示,青島經濟技術開發區自上世紀80年代成立以來,出讓20年、30年使用年限的住宅用地共計41宗,總用地面積667.5畝,其中部分小區土地使用年限已到期。
重慶市民張先生告訴記者,在其他城市購置商品住宅,土地證上使用年限都是70年,但在重慶購買的房屋土地證上,使用年限都只有50年,“這種情況非常普遍”。據當地業內人士介紹,重慶市規劃確定的土地用途不少為綜合用地,因此從1994年起,在土地出讓簽訂合同中,包括居住在內的綜合用地使用年限均為50年。
全國范圍內,此類房屋物業土地使用權年限不一的情況到底有多少?據有關部門介紹,土地出讓大都是各地自行組織實施,具有一定靈活性,因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于70年,目前沒有詳細數據,不過這種情況在全國并不少見。
“續期”三問
一問:新法舊法孰為重?
雖然對于大多數人來說,住宅的用地使用年限還有數十年,但人們普遍追問:房產的土地使用權到期了該如何續期?
專家介紹,目前,關于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法第一百四十九條規定,“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”。
中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說,在物權法之前,城市房地產管理法曾規定,“經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金”。但城市房地產管理法對于物權法而言,是舊法,按照新法優于舊法的原則,目前還是應該遵循物權法的相關規定。
二問:政府與業主怎扯平?
中國社會科學院經濟所研究員汪麗娜等專家認為,雖然物權法明確提出“自動續期”,但是由于缺乏細則,如何“自動續期”存在不確定性,目前來說難以操作。“土地使用期限規定20年和70年,其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權,續期如果不補交出讓金,政府的利益會受損,而且對其他已經繳納70年出讓金的業主也是不公平的。”
有專家指出,約定20年以及沒有達到最高限70年的,首先應當自動續期至70年,同時補交約定年限與70年土地使用權期間的出讓金差價。
但也有人認為“補差價”沒太大必要。因為無論怎么補,這幾十年土地出讓的差價都很大。“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當年決策造成的,如果讓現在的住戶來承擔成本,既不公平也很難實施。”浙江大學房地產研究中心專家田傳浩表示。
三問:到底有償還是無償?
那么,對于70年土地使用權到期的房產又該如何續期?應有償還是無償?楊立新認為,有兩個辦法可供選擇:一是免費,讓利給業主;二是費改稅,不再收取出讓金,而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。
汪麗娜說,在我國,房屋是很多老百姓最大的財富。一些人拿出大部分的積蓄買房,房屋的增值不是因為房屋本身而是土地。從這個意義上來說,70年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理。
汪麗娜、楊立新等認為,在強調法治社會的今天,首先需要明確的是,要堅持有法必依,嚴格落實物權領域的立法成果,增強人民群眾對國家物權制度的信心;另一方面,針對物權法規定并不詳盡的現實,通過充分吸取民意及規范的程序,盡早出臺關于土地出讓續期的實施細則,緩解公眾焦慮。
省國土廳上線廣東民聲熱線
絕大部分住宅用地
使用年限遠未到期
廣州日報訊 (記者湯南 通訊員胡志慧)昨日,廣東省國土資源廳副廳長涂高坤帶隊上線“廣東民聲熱線”,回應了違法用地、土地閑置、征地拆遷等多個“久治不愈”的問題。
連日來,“到期房產”補交地價的新聞報道引發輿論高度關注。涂高坤對此回應,目前廣東不需要有這個擔憂,“廣東土地出讓始于上世紀80年代末90年代初,除深圳部分情況外,目前其他地方土地年限還沒有到期的”。
省國土資源廳副廳長李俊祥進一步解釋,根據國家相關法律規定,土地使用最高年限分為70年、50年、40年。就廣東乃至全國目前的情況來看,絕大部分住宅目前實際上的使用年限都是二三十年,真正到達到70年的最高年限起碼還有三四十年時間。“法律明確規定,不動產到期的時候自動續期,自動續期沒有講什么條件”。
“今后國家在研究時會考慮一個總的平衡問題”。李俊祥表示,無論溫州、深圳,當地都只是一種嘗試,“地方最多只有建議權,沒有制定權”。涂高坤指出,續期的問題,省國土資源廳正在等待中央制定政策去執行。
提醒:一鋪養三代?注意使用期限
涂高坤同時指出,商業土地出讓年限到期,則按照有關法規政策和土地出讓合同約定執行方式處置,“合同約定是無償收回的就無償收回,到時我們會重新投入市場”。
“商業用地最高使用年限為40年”,涂高坤提醒投資者注意,“購買這個商鋪的時候一定要提前了解清楚商鋪的使用期限”,以免利益受損。
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