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需要指出的是,溫州發(fā)生的是一樁特殊的個案,事關(guān)20年土地到期了該如何續(xù)期。事實上,絕大多數(shù)房產(chǎn)的土地使用期限是70年,我們現(xiàn)在談?wù)撨@個事情,是替后人操心。一般而言,我們的后人要更聰明,更容易解決類似問題。
單就溫州的個案,筆者認(rèn)為,自動續(xù)期是沒問題的,無償續(xù)期,恐怕不行。
原因很簡單,絕大多數(shù)人的房產(chǎn)土地使用期限是70年,消費者購買房產(chǎn)時的費用,包含的是70年的土地出讓金。而溫州的這批購房者,他們的房款中,只包含20年的土地出讓金。現(xiàn)在,土地期限到期了,如果無償續(xù)期,等于他們少交了50年的土地出讓金。憑什么?這不公平。
《法制日報》的評論揪住物權(quán)法第149條不放,因為這一條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。”
問題是,作者沒有注意到,或者是故意忽略了前面一條,物權(quán)法第148條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償,并退還相應(yīng)的出讓金。”
根據(jù)這一條,如果溫州的涉案房產(chǎn)在10年前因為公共利益的原因被拆了,那么,相關(guān)方面不但要補(bǔ)償房屋價值的部分,剩下10年的土地出讓金也應(yīng)該退還。由此推論,如果涉案的房子是70年產(chǎn)權(quán),那么有關(guān)方面還要退還剩余60年的土地出讓金。
法律條文都是相銜接的,從物權(quán)法第148條、149條這兩個緊鄰的條款分析,立法者當(dāng)初寫下“自動續(xù)期”的意思,是將費用問題擱置了起來。
擱置了不等于不存在,“自動續(xù)期”不等于“無償續(xù)期”,那些將“自動續(xù)期”理解為無償、免費的人,大概是誤會了。
退一步講,即使自動續(xù)期等于無償續(xù)期,這又產(chǎn)生了一個如何看齊的問題,不可能20年的無償續(xù)期,70年的也無償續(xù)期。要么統(tǒng)統(tǒng)70年無償續(xù)期,那么溫州的房子還是要繳納50年的土地出讓金;要么20年之后就無償續(xù)期,那么有關(guān)部門就要退還全國絕大多數(shù)購房者50年的土地出讓金。這不亂套了?
所以,溫州的個案,不具有代表性。按照當(dāng)初土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn),把剩下的50年征收了,是正解。
現(xiàn)在雖然有一些聲音為溫州的涉案消費者鳴不平,但是,如果這批房子真的無償續(xù)期了,輿論的反彈會更大。
還有人建議由全國人大對物權(quán)法第148條進(jìn)行解釋,也就是人大釋法。筆者認(rèn)為這樣的建議也不可行。全國人大再怎么解釋,也解釋不出一個“無償、免費續(xù)期”的結(jié)果來。
因為這涉及到了我國的土地制度這個根本問題。這個問題,不是釋法能解決的。
《中華人民共和國土地管理法》明文規(guī)定,“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”“國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。”“土地使用權(quán)出讓,是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。”
以上就是中國的土地制度,歸納起來三句話:第一,土地非私有;第二,土地使用有償、有期限;第三,使用者須支付出讓金。
這樣的土地制度也就決定了,作為個人購買的房產(chǎn),不是一次購買就可以高枕無憂、世代流傳的,每隔70年,是要重新折騰一次的。
當(dāng)然,如何折騰,怎樣折騰才合情、合理、合法,最大幅度地減少給房屋所有者造成的困擾,這是一個復(fù)雜的、待解的難題。
從這個角度講,物權(quán)法第148條,做了一個很好的鋪墊、做了一個非常有利于房屋所有者的鋪墊。“自動續(xù)期”,簡簡單單四個字,會讓50年、60年之后的政府有關(guān)部門頭疼不已、謹(jǐn)慎行事的。
溫州地方政府20多年前的創(chuàng)舉,則讓我們提前領(lǐng)略了“自動續(xù)期”這四個字的威力。地方政府只敢放出風(fēng)聲,沒有實質(zhì)動作;媒體輿論高舉“自動續(xù)期”這個法律條文,可以義正詞嚴(yán)呵斥溫州國土局;就連國土部也被驚動了,派出了調(diào)查組。
此事結(jié)局如何?讓我們拭目以待。
至于涉案房產(chǎn)的所有者,筆者認(rèn)為大可不必?fù)?dān)心。雖說土地到期了,可是,誰轟你了?誰敢轟你?派誰來轟你?派城管嗎?
即使補(bǔ)齊50年出讓金,購房者也賺大了。因為,如果補(bǔ)交,也是按照20年前的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交。那個時候的錢多值錢,和20年前相比,現(xiàn)在的錢還叫錢嗎?
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