巴拿马/曼城和巴萨/足球欧联杯/曼城vs切尔西直播 - cctv足球在线直播观看

　　當前全國大部分城市庫存高企,很大程度上是供應過度造成的。同時,近一年多來四大一線城市和蘇州、南京、合肥、鄭州、廈門等少數二線熱點城市的房價快速上漲,也與房地產供應管理不當有很大關系。在我國,地方政府是土地壟斷供應方,因此可能有人認為土地供應管理比較容易。實則不然,據筆者觀察,房地產供給管理恰恰是房地產調控的一個難點,也是痛點所在。

　　●著力形成供略大于求態勢

　　眾所周知,房地產周期性強,市場容易產生較大波動,而調控的目的就是促使供求大體平衡。但房地產供求調節存在較大的時差矛盾,正是這個矛盾增加了土地或者說房地產供應管理的難度,這一點往往被大家所忽視。

　　先說需求,政府對房地產需求進行調節時,往往短期內就可發揮效果。只要措施得力,需求低迷便可以演變為需求旺盛,而過熱的需求也能很快降下來。可以說需求調控相對容易,這一點從今年一季度樓市的成交情況就能看出來。

　　再說供給,供應調節與需求調節存在很大差別。要增加房地產供給,在當期很難奏效。

　　因為新出讓土地一般要在4~8個月后才能領到施工許可證,此后樓盤一般需要6~16個月時間才可能上市。也就是說,從土地出讓到形成市場供應需要10~24個月。如再考慮資金、市場變化、規劃調整、推盤節奏、惜售捂盤等因素,土地分期開盤的時間與拿地時間的時差實際上可長達2~4年甚至更久。

　　當期能增加供應的余地也不是完全沒有,比如部分樓盤具備領取預售證條件而暫沒有領取,或者計劃一年后領取的,可以加快其預售證發放進度,但總體調控余地不大。

　　要減少供應量,調控空間也有限。理論上開發商可以通過減少甚至停止開工,延緩施工進度,延緩拿預售證等措施來減少上市供應量。但由于土地款資金占用巨大、施工許可證存在時效性、土地合同對竣工時間有要求等原因,供應存在較強剛性,降低供應量的空間不是很大。

　　所以說,房地產調控存在這樣一個天然矛盾——難于對同一時段的需求和供應同時進行調節。如需要供應增加來滿足需求、避免供不應求和房價快速上漲時,供應存在1~2年或更長的時差,一時上不來;在庫存過大,需要降低供應、避免嚴重積壓資金時,又由于房地產投資往往存在一定剛性增長特點,短期內很難使供應量降低,一時又下不來。

　　需求是一個快變量,供給是一個慢變量,需求與供給的節奏天生不太合拍。這從1998年以來全國房地產投資(很大程度上能代表供應)和銷售增速上就能明顯看出來。銷售會出現大幅起落,2008年和2014年還出現過負增長,但投資增速則穩定得多,波動相對小很多,且從來沒有出現負增長。即使2013年后供應泡沫已經十分明顯的情況下,投資也還在增長。不管需求如何翻天覆地變化,供應總在剛性增長,只是增幅有所波動而已。

　　總體來看,調節需求相對容易,調節供給相對困難。就供給調節而言,抑制供給又比刺激供給更難。

　　房地產調控的難點在供應,供應政策要著力形成供略大于求的態勢,并把防止供不應求作為供應政策的重點,努力促使供求大體平衡。如不能平衡,寧可失之于供過于求,不可失之于供不應求。這是因為,供應的相對過剩一般可以通過市場慢慢消化,有較充足的時間來想辦法。但供應短缺很容易造成房價短期內快速上漲。與此同時,房價又存在易漲難跌、快漲慢跌的特點,房價從高位回歸到理性位置往往需要很長時間。

　　●供應管理要有前瞻性

　　全國絕大部分城市都面臨去庫存的迫切問題,而高庫存與土地供應管理有直接關系。

　　高庫存的形成機制很簡單,地方政府基于短期GDP和財政收入的追求,使得土地出讓規模折算的建筑面積多年持續超過市場成交量,最終導致了高庫存的產生。高庫存是一種長期積累的慢性病,其危害很大,會積壓巨額資金,嚴重影響行業健康發展,甚至危及國家金融經濟安全和社會穩定。

　　房地產調控的難點和重點在供應管理,地方政府必須加強土地供應計劃性管理,保持一定前瞻性,土地儲備要留一定機動余地。地方政府應該制定并公布3~5年的土地供應計劃,盡力做到土地年度供應的大致均衡并保持一定的靈活性,努力避免出讓土地太多或太少的情況發生。同時,政府應該嚴禁囤地和捂盤。土地項目要嚴格執行土地出讓合同中的開工竣工時間條款。

　　此外,筆者認為,還可以考慮通過其他一些新的措施來加大供應管理力度。比如,在土地出讓合同中提前規定好出讓土地開發后的開盤時間區間,預售證必須在規定期間內領取,這樣就能減少一些供應的隨意性和不確定性。必要時政府可以靈活一點,實行柔性管理,如在樓市供不應求時暫時降低樓盤預售條件以迅速增加當期供應量,讓供應這個慢變量在必要時變得快一點。

　　房地產調控必須著眼于中長期,不能把目光局限在一個短區間內,應該利用供給的滯后性和慣性增長規律達到調控目的,而不要被供應的特點所利用。中央政府應對地方土地出讓計劃加強指導,做出一些硬性規定和實施細則,并把土地供應管理納入地方政績考核范圍。

　　房地產供應管理還要高度重視土地價格。要想調節好房價,必須先要調節好地價,離開地價談房價可謂緣木求魚。重慶在這方面做出了表率,值得其他城市學習和借鑒。

　　重慶市長黃奇帆認為:“調控地價十分重要,別以為地價高了賺錢,政府收入高了就是好事。它是個好事,但如果唯利是圖,一根筋把地價推高,長遠就使得房地產價格過高,工商企業房產資源成本過高,最后使得這個地方工商經濟蕭條,無法良性運作。這地方的人氣都轉到了泡沫房產,而不務實業,最后毀壞了整個城市發展的方向,后果就很嚴重。”

　　黃奇帆強調,樓面地價拍賣,不要超過當期房價的三分之一,這是很重要的游戲規則。超過25%一定供過于求,低于25%又供應不足,不適應城市化。

　　房地產供應還需要關注供應結構,主要是商業地產與住宅地產的比例以及住宅中商品住宅與保障房的比例問題。

　　當前全國商業地產普遍存在供遠大于求的情況,這是商業用地出讓過量造成的。地方政府應該收緊商業用地供應,同時想辦法盤活商業地產存量。保障房是解決中低收入住房問題的可行辦法,也是政府的責任,需要加大力度增加供應量。

　　當前各城市中心區域開發量日漸減少,主要供應量都在新區、郊區和衛星城,庫存主要也集中在這些區域。但這些區域的學校、醫院、交通、商業、菜市場等公共配套卻普遍比較薄弱,導致生活不便,抑制了住房消費的實現。各級政府應該高度重視外圍地區和新區的公共資源配套問題,把過去的欠賬盡早補上來。

　　總之,房地產調控應從短期的需求調控為主轉向需求與供給并重。地方政府應該充分認識到供給管理的重要性和難點所在,提高供應管理本領,努力促進房地產健康發展。