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我們注意到，未來將被允許的按間出租房屋的改造，是有嚴格的前提條件。

　　陸克華指出，就是允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，但是不得改變原有的防火分區、安全的疏散和防火分隔等設施。加強對這一類行為的監管，人均居住面積的標準，單間最多居住人數等辦法。

　　按照之前的相關規定，租房是不能改變房屋內部功能的，簡單說就是，臥室只能用作臥室，客廳也只能用作客廳，這類規定主要是針對以往的群租亂象。從去年開始，上海嘗試了一種稱之為“N+1”的租房方式。“允許將符合條件的客廳改造成一間房間，單獨出租使用，通常把它叫做“N+1”。從地方的實踐來看，這么做，一是增加了中小戶型租賃住房的有效供應。二是可以適當降低承租人租金的負擔。三是有利于規范住房私自改造出租行為。”

　　在一線城市和部分外來人口聚集的二線城市，普遍存在群租房，把普通住房隔出一個個小空間，這樣，房子多了，房租也降了。但是，群租房的問題也顯而易見，房屋原有的功能被打破，有些極端的案例中，一套90平米的住宅，竟然能住50多人，帶來社會問題和安全隱患。在一些城市，群租行為已經被禁止或者整治，有這種行為的房東或者房屋中介甚至會被高額處罰。這次新的政策，被認為是對群租房堵后門，開正門的做法，也有人直接理解為房屋允許“打隔斷”出租了，是這樣嗎？中原地產首席分析師張大偉表示，在住房問題的調控過程中，相關部門增加一些規范政策比較常見，其實業內更關注這次“N+1”租房方式的推行。這種修改是否合理合規，是否能夠真的起到減低房租的作用，還要看未來落地的措施。

　　租房行為對于買賣房屋來說，更隱蔽，更不容易監管。張大偉表示，有幾點問題在未來政策落地細節中，需要格外關注。首先就是政策的口子會不會越開越大。“有可能會出現‘N+1’之外的‘N+2’、‘N+3’，這樣的話會造成后續監管一個更大的問題，一旦允許，就有可能實施一種執行過程中，口子會開的更大一些。”

　　社區內租房的人多了，還有一點要格外引起注意，就是不應該侵犯其他租住用戶的權益。

　　張大偉指出，租房行為其實是個案，如果過多執行“N+1”，居住了更多的人，就有可能過多占用使用比如電梯資源、公共設施資源，對其他的正常租住和居住的人不合理，侵占了其他人更多的權益，這個政策如何落地，還是需要看后續一些細節，包括同一個社區里面其他居民是否愿意執行這種政策。所以總體而言，租房應該說是在不侵犯鄰居或者同社區居民權益的前提下，可以做一些示范、調整。

　　另外，對于一些房價較高的大城市來說，房主們是否愿意將自己房屋改造后再出租也是問題。

　　張大偉認為，對于北京90%的租房的房主來說，房租對比他的房價事實上是微不足道的。如果說房屋結構做改造，如果房子只租個三四年的話，在一些與房主的交流中發現，都不夠房屋改造裝修的錢。這樣來說的話，一般做拆改，做“N+1”的都是一些小中介或者二房東，如果政策允許的話，就會涉及到最后是否能夠把房租平移下來的紅利讓給租房戶，所以，這些應該說要在未來落地細節中做更多的考慮。

　　“按間出租”或許很難從根本上改變大城市住房租賃的供需關系，但卻能在一定程度上緩解“租房難”“租房貴”的問題。當然，若想既滿足青年人、新市民的住房需求又保障公共利益不受影響，還需在政策制定時多注重細節，執行政策時嚴格監管，莫讓投機者鉆了空子。