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　解讀1 多業主物業發生糾紛機會大

　　“二手房交易中買家有時候要面對3個甚至更多的業主。”搜房網廣州二手房電商商圈經理李瑤表示,多業主的情況在實際的二手房交易過程中確實存在,“約占總數的兩成左右,老城區如越秀、荔灣相對常見一些。”據了解,由于交易需要取得每位業主的同意,因此相應的時間成本會比正常情況要高,而且有時也會發生某位業主出于個人原因而遲遲不愿賣房,導致交易失敗的情況。

　　陳先生的孩子過兩年要上小學,他看中了越秀區悅華路一套69㎡的兩居室,雖然是1985年的老房子,但裝修保養都還不錯。然而,在和業主溝通的過程中,陳先生了解到這是一套繼承物業,兄弟四人是共同業主,目前是他們的大哥在使用,盡管另外兄弟三人都同意賣房,但大哥由于戶口等原因遲遲不愿搬離,幾次三番下來,陳先生也只好放棄。

　　李瑤表示,多業主的物業發生糾紛的概率更高,業主之間在賣房與否及利益分配上協商不一致,導致交易一直處于拖延的狀態:“這對于買家,尤其是打算入手學位房的家長而言是非常不利的,一來有可能到最后會錯過公辦小學報名的截止時間,二來學位房市場供不應求,3月里的漲幅也幾乎是各類型物業中最高的,假如在一套學位房上徘徊糾纏了太長時間卻無法成交,待到重新看其他小區時,優質學位房可能已經消耗大半,價格也已經被抬高。”所以,她建議購買學位房時盡量避開多業主的物業。

　　解讀2 樓齡可能增加買家貸款難度

　　不少買家尤其是有意入手學位房的家長,在前往銀行貸款時,都曾被告知房子樓齡較久,貸款不能超過一定年限。據了解,這主要是由于銀行對于樓齡加貸款的時間是有所限制的,并且不同的銀行具體規定也有區別。李瑤透露,目前建行和中行的規定是樓齡加貸款的時間不能超過40年,工行相對寬松,是50年,最為寬松的是光大銀行,只要不超過55年即可。考慮到越秀不少學位房樓齡較舊,李瑤建議買家在購房前到銀行咨詢一下可貸款的年限,以免由于可貸款年限縮短而導致首付成本大大提高。

　　據了解,不少買家擔心在子女小學畢業后賣房,樓齡太舊會導致無人接手。對此李瑤解釋道,由于越秀教育資源最為集中,名校林立,學位房價格居高不下,大部分有意向和經濟實力買入越秀學位房的家長,其實并不會特別在意樓齡,在優質教育資源供不應求的背景下,只要學位好、價格合理,哪怕樓齡很舊也會有不少買家愿意接手。李瑤舉例稱,4月初剛剛成交的一套上世紀70年代的老房子,其對口的學校是培正小學,95平方米總價280萬元,每平方米不到3萬元,而其他對口小學的樓梯樓價格都要在4萬元/平方米以上,因此這套老房子仍舊憑借價格的優勢順利成交。

　　中原地產項目部總經理黃韜稱,部分銀行的樓齡加貸款年限總和可到50年,但要看具體物業情況,而六年后有無人接手的問題主要是價格問題:“不過,學位房政策多變,到時學位房是否能作為物業的附加值難以預料。”

　　相關報道

　　房企4月銷售額

　　環比回落3.8%

　　廣州日報訊 (記者潘彧)在一季度數據大幅上漲之后,房企業績在4月份出現回落。數據顯示,32家公布2016年4月銷售業績的企業中,有19家銷售業績遜于3月,而整體單月業績也比3月微跌3.8%。

　　分析人士認為,房企業績整體下調源于一線城市成交量下調,而三、四線城市依然面臨房地產去化的難題。未來一線城市市場將面臨降溫,二線城市將成為市場熱點。

　　數據:六成企業銷售額環比下調

　　記者從中原地產研究部統計數據中了解到,截至昨日,公布2016年4月銷售業績的企業合計有32家,這32家企業合計公布的4月單月業績為2203億元,比3月同期的2288.94億元微跌3.8%。這32家公布月度銷售業績的企業在4月銷售面積為1786.97萬平方米,比3月份的1870.98萬平方米下調了4.5%。

　　同時,在32家企業中有19家出現了銷售業績的環比下調,占整體企業數字的六成。

　　業內:二線城市將成市場熱點

　　對于企業來說,分化也越來越嚴重。

　　記者從公開數據了解到,在4月份的數據里,大型房企漲跌互現。在3月份銷售金額過百億的6家房企里,3家銷售數據上漲,3家則下跌。恒大地產銷售金額環比下滑超過20%,保利、融創也錄得小幅下滑,而萬科、碧桂園、綠城則有小幅攀升。

　　中原地產首席分析師張大偉表示,雖然4月房企銷售依然處于高位,但部分城市的調控政策影響了市場后續的走勢,“整體看,在一季度大幅度上漲后,房企4月份受到一線城市成交量下調影響,整體成交開始沖高回落。”

　　布局于一線城市的房企面臨調控下成交量收縮的危局,而對于在三、四線城市布局的房企,同樣面臨去庫存的難題。張大偉表示,市場沖高回落的跡象開始出現。未來一線城市市場有望降溫,而二線城市將成為市場的主要熱點。一、二線城市的爆發與去庫存的政策期待完全背離,三、四線市場依然深陷泥潭。