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　從目前市場的表征來看，當(dāng)前我國土地?zé)岢迸c上世紀(jì)90年代日本“土地神話”有幾分相似，即出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)受阻，實(shí)體經(jīng)濟(jì)處于艱難轉(zhuǎn)型過程中，資金“脫實(shí)入虛”現(xiàn)象明顯，大城市房價(jià)“只漲不跌”的預(yù)期強(qiáng)烈。從國家政策導(dǎo)向來看，基于對泡沫的擔(dān)憂，抑制地方“炒地”、開發(fā)商非理性“搶地”、資本炒作的思路是明確的。顯然，沒有類似于一線城市寬厚的人口基礎(chǔ)、收入水平及實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐的二線熱點(diǎn)城市，當(dāng)屬抑制土地泡沫的主戰(zhàn)場。

　　近期，蘇州、合肥、南京等地相繼采取拍賣“熔斷”、“限地價(jià)、競配建”等方式，給土地市場降溫，此前在土地市場攻城拔寨的“央企國企”，其銳氣也削弱不小。再考慮到近日廈門、合肥“限貸”升級，天津公積金貸款收緊等，繼一季度滬深樓市調(diào)控后，以二線熱點(diǎn)城市為主的新一輪樓市調(diào)控風(fēng)雨欲來。但是，此輪調(diào)控依舊沒有脫離過去“十年九調(diào)”時(shí)期需求端行政干預(yù)的弊病。而且，從政策內(nèi)容來看，行政干預(yù)復(fù)歸的痕跡較重。

　　比如，土地拍賣限價(jià)和強(qiáng)制“熔斷”的政策，細(xì)化年度房價(jià)漲幅等。同時(shí)，近年來被賦予重任的長效機(jī)制、市場化則有弱化的跡象。事實(shí)上，城市化已經(jīng)進(jìn)入“下半場”，即人口向大城市、城市圈遷徙，包括受去產(chǎn)能沖擊的二三線城市人口外流；房地產(chǎn)也進(jìn)入“下半場”，即城鎮(zhèn)戶均住房擁有超過1套/戶，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化愈加強(qiáng)化，即大城市、城市群成為樓市新增需求的主戰(zhàn)場，而二三線中小城市則要在“去庫存”的泥潭中掙扎。

　　同時(shí)，監(jiān)管也希望樓市能托底經(jīng)濟(jì)，以避免經(jīng)濟(jì)“硬著陸”，并為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型創(chuàng)造低成本的環(huán)境。但是，由于實(shí)體有效資產(chǎn)形成有限，在量化經(jīng)濟(jì)業(yè)績考核未改的情況下，借助于“去庫存”政策東風(fēng)，資金紛紛涌向樓市，這也是今年土地市場一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象，即財(cái)務(wù)投資者很多。貨幣是樓市的第一動(dòng)力，熱點(diǎn)城市未來房價(jià)地價(jià)上漲或難擋。

　　預(yù)期和政策助推，往往會(huì)讓市場“被利用”而走向泡沫化。今年以來，之所以熱點(diǎn)城市、三大都市圈房價(jià)暴漲、需求高漲，企業(yè)拿地不計(jì)成本，樓市泡沫愈演愈烈，就源于上面的邏輯推理。當(dāng)前，貨幣寬松預(yù)期升溫，人口和資金回歸熱點(diǎn)城市，特別是三大都市圈的趨勢不會(huì)改變。在樓市有效空間范圍收窄至三大都市圈和少數(shù)熱點(diǎn)城市的情況下，基于有效資產(chǎn)的追逐，避免熱點(diǎn)城市樓市泡沫化應(yīng)成為調(diào)控第一要?jiǎng)?wù)。

　　由此，熱點(diǎn)城市樓市政策切忌繼續(xù)在需求端著力：一方面需求來勢洶涌，遠(yuǎn)非過去“十年九調(diào)”時(shí)期可比；另一方面，歷史經(jīng)驗(yàn)已證明，需求端很難控制。最有效的政策還是供給側(cè)“疏導(dǎo)”。今年以來，高層屢次強(qiáng)調(diào)，熱點(diǎn)城市要增加土地供應(yīng)。不過，熱點(diǎn)城市近期調(diào)控的實(shí)踐，仍舊沒有脫離需求端干預(yù)的范疇，增加土地供應(yīng)的政策導(dǎo)向并沒有在地方實(shí)踐中被執(zhí)行。

　　事實(shí)上，從2014年“9.30”新政開始，樓市已經(jīng)回升近40個(gè)月，目前一二線熱點(diǎn)城市庫存消化周期普遍在6個(gè)月左右，合肥、南京等城市庫存消化周期在3個(gè)月左右，南京現(xiàn)房僅夠1.5個(gè)月銷售，據(jù)悉江蘇省內(nèi)高收入人群紛紛到南京“搶房”，這也是為何南京近期上演“搶地”大戰(zhàn)的原因。因此，增加土地供應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急，也應(yīng)該成為樓市調(diào)控的主基調(diào)，更是應(yīng)對“地王”的不二之選。

　　事實(shí)上，增加土地供應(yīng)的渠道和方法有很多。

　　首先，杜絕“擠牙膏”式的饑餓供地，將全年的土地供應(yīng)計(jì)劃分2~3個(gè)季度集中向市場投放，這樣競爭就沒有那么慘烈了，“地王”頻現(xiàn)的問題也可解決；其次，將未來1~2年的供地計(jì)劃提前到今年釋放，即便是整備沒有完成的土地，也可以提前賣出，以緩解市場供求預(yù)期，并在后續(xù)加速土地整備，或?qū)⑼恋匾患夐_發(fā)打包在“招拍掛”中。

　　其次，大幅度增加中小戶型住房、保障性住房供應(yīng)規(guī)模。在人口向大城市集中遷徙，人地矛盾激化的情況下，增加中小戶型住房、保障房具有必然性，重啟戶型限制的“90/70”（即90平方米以下戶型的總建筑面積達(dá)到70%）也是必要的。如果土地出讓時(shí)堅(jiān)持以中小戶型絕對主體，開發(fā)商不計(jì)成本拿地，打造豪華型社區(qū)的可能性就降低了。