熱點關注據21世紀經濟報道記者了解,目前分別有一家華北股份行和一家華南股份行在行內下發通知,對地王項目融資進行風險提示。
“尤其是京滬兩地,總行7月中旬通知,原則上,地王項目就不要做了。”該華南股份行人士表示。
不過,上有總行政策,分支行在具體操作中則有分化。在土地融資方面,一方面銀行業內競爭依然激烈,銀行很難放棄這塊業務;另一方面也有銀行分支行行長在思考如果安全退出存續項目。
在個人住房按揭貸款方面,雖依然是銀行重要的投放方向,但漲勢較上半年有所回落。尤其是上海地區銀行業人士普遍認為,上海地區7月投放量將會出現明顯下降,降幅或超過20%。
7月對公信貸疲軟
一位國有大行資負部人士對21世紀經濟報道表示,該行7月新增貸款相比6月份下降很多。其中,對公貸款疲軟,7月公司貸款新增量只有上月的一半。另外,房地產開發貸款還在穩步增長。
“我們同業交流了解到,7月有股份行公司貸款都是負增長”,前述資負部人士表示,“7月到期的公司貸款多,但投新放的少,新增貸款數據不是很好。”
前述資負部人士還介紹,該行7月票據增量蠻大。因為銀行公司貸款找不到很好的投向,銀行相應用票據沖額度。
不過,另有國有大行授信管理相關人士表示,該行7月貸款增量比6月有小幅上升。“按照往年的經驗,環比是可能會下降。但今年主要是因為我們6月并沒有增加很大的量。”該人士解釋道。
“從投向上沒有太大變化,基礎設施這類的平臺項目還是重點,地產相關融資政策也沒有調整。”前述國有大行授信管理相關人士表示。
另有某華東股份行高管表示,整體來看,7月對公貸款疲軟,增長主要靠信用卡和個人貸款拉動,但個人住房貸款增速也在下降。
某股份行重慶分行財務部人士對21世紀經濟報道記者表示,銀行剛經歷了半年末沖刺,7月是傳統淡季,新增貸款投放不多。
21世紀經濟報道根據歷史數據梳理,在2006-2015的10年間,7月新增貸款占全年新增貸款的比重在5%-7%之間,占比并不高。
房貸政策轉向?
據21世紀經濟報道記者了解,某在地產融資方面較為激進的華北股份行,已經下發通知,要求收緊地產相關融資,總體思路為“成本過高的項目盡量不做”。另有一家總部位于華南的股份行也在7月中旬下發的風險提示中,提到了地產相關融資。“強調了京滬地區要謹慎,土地融資中,原來開發商自己至少要付35%的土地轉讓金,銀行提供65%,現在至少要四六開。如果是民營企業,房地產百強之外企業,土地融資完全不能做”,該華南股份行人士說。
今年上半年土地買賣的大熱有目共睹。
中原地產研究中心統計數據顯示,截至7月28日,全國住宅土地(不計算商業類地王)合計超過10億的地塊有236宗。疊加商業類的21宗,超過10億地塊已經多達257宗。
在這257宗地塊里,溢價率超過100%的地王合計128宗,相比上半年的109宗繼續明顯上漲。溢價率超過50%的地塊達到了189宗。
7月,上海土地成交金額則創下自2010年以來7月當月新高度。
據中原地產研究中心統計,7月上海土地(不包括工業用地)成交金額246.22億元,環比上漲28.61%,同比上漲45.05%。月末,金地以88億元拿下浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊,成為截至目前的年度總價地王。
根據監管要求,銀行貸款不得用于地產開發商支付土地轉讓金,但銀行一般會通過表外的自營資金或理財資金來對接這塊需求。
從銀行表外資金對接土地融資,到表內貸款對接二級開發,再到房子建成銷售對應購房者的個人按揭貸款,是房地產相關融資的全流程鏈條。
從表內房地產開發貸的角度,特別是大銀行,相對還是比較審慎。但由于當前銀行放貸的優質客戶在減少,房地產開發商依然是銀行的重要客戶,且越是排名靠前的地產商,對銀行越強勢。
“我們守住了一條線,就是不做土地融資,但現在優質地產商比較強勢,如果不給做土地融資,那后面的發開貸和樓盤銷售按揭貸款的合作也拿不下來。”前述國有大行授信相關業務人士表示。
“和上海同業溝通來看,很多行長都覺得房地產相關融資要小心了,從土地融資到按揭貸款,杠桿太高,都在考慮存量項目如何安全退出。”某股份行上海某支行行長表示。
部分銀行按揭貸款增速下降
目前來看,各銀行對個人住房按揭貸款的政策并未轉向。就一線城市而言,深圳的住房按揭貸款利率優惠稍有調整,首套房利率優惠已統一從最低85折上調至9折。
前述國有大行資負部人士表示:“個人住房貸款還是增長較快,但沒有上半年那么猛。信用消費貸有所活躍,平穩增長。除此之外,其他類型貸款乏善可陳。”
該人士還表示,按揭貸款依然是重要的投放方向,該行甚至拿出一些對公貸款的額度用于按揭貸款。
“以前只有北京、上海、廣東、蘇州等地區按揭貸款利率有85折的優惠,后來一線城市上調,現在福建、山東、山西地區都出現了85折的優惠,說明市場上按揭貸款的競爭還是非常激烈。”前述國有大行資負部人士告訴21世紀經濟報道記者。
一線城市中,預計上海和深圳市場會有較為明顯的下降。
“7月上半月房貸曾有一個小反彈,但下半月重歸平淡,也不清楚反彈的原因,”深圳某大行零售業務人士表示,“7月房貸整體上和6月相差不大,估計減少了10%-20%。一手盤放盤很少,二手盤量也不大,需求不足。”
上海的情況相似。包括股份行和國有大行在內的多個上海分行零售部負責人向21世紀經濟報道記者表示,由于房屋交易量有所下降,7月個人住房按揭貸款有較大幅度的下降。
“因為需求少了,二手房成交量下降了,業務量從高峰時下跌,環比至少下降了30%。”某國有大行上海分行零售部人士表示。另外有兩家股份行零售人士也表示,7月個人住房按揭投放至少下跌了20%。
某華北股份行零售部負責人則表示,雖然沒有具體統計數字,但7月個人住房按揭投放肯定環比下降,而且預計8月環比還會有進一步的下降。“下半年能不能守住上半年的‘果實’還很難說。”
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