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　貸款環(huán)節(jié)

　　中介不得指定金融機(jī)構(gòu)

　　提起本次《意見》中對(duì)中介市場(chǎng)影響相對(duì)深刻的規(guī)定時(shí)，多位房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人都不約而同地指向了“規(guī)范中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作”的內(nèi)容，稱這一行為目前在市場(chǎng)上還是比較普遍的，其中可鉆的空子確實(shí)不少。

　　相關(guān)部門在對(duì)《意見》進(jìn)行說(shuō)明時(shí)表示，目前許多購(gòu)房群眾在購(gòu)買房屋時(shí)都需要辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，因此，許多中介機(jī)構(gòu)也與金融機(jī)構(gòu)建立了業(yè)務(wù)合作關(guān)系，但在實(shí)踐中，市場(chǎng)中存在中介機(jī)構(gòu)指定金融機(jī)構(gòu)、捆綁服務(wù)、違規(guī)提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等問(wèn)題。因此，《意見》明確規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，而且中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。

　　其實(shí)，今年3月央行副行長(zhǎng)潘功勝就公開表示，央行對(duì)首付貸態(tài)度明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒(méi)有取得相應(yīng)資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)。然而即便如此，這種現(xiàn)象在市場(chǎng)上仍難以被完全杜絕。對(duì)此，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，隨著房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)逐漸擴(kuò)張自身規(guī)模，不斷加大對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的要求，很多中介機(jī)構(gòu)確實(shí)悄然延長(zhǎng)了產(chǎn)業(yè)鏈，“現(xiàn)在越來(lái)越多的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)越來(lái)越像金融機(jī)構(gòu)了”。張大偉直言，由此，市場(chǎng)上衍生出了首付貸、全款貸、換房貸、監(jiān)管貸、理房通等一系列令人眼花繚亂的房地產(chǎn)金融服務(wù)，而且，很多中介機(jī)構(gòu)利用獨(dú)家房源等，變相壟斷了購(gòu)房者選擇其他金融機(jī)構(gòu)的可能性，進(jìn)一步來(lái)看，這背后是有著中介機(jī)構(gòu)以此來(lái)推漲房?jī)r(jià)作用和意愿的。業(yè)內(nèi)表示，《意見》出臺(tái)后，這一產(chǎn)業(yè)鏈將被隔斷，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)之間的“密切”合作關(guān)系勢(shì)必會(huì)受到影響。

　　房源信息

　　全面推行核驗(yàn)制度

　　長(zhǎng)期以來(lái)，由于房源信息不準(zhǔn)確、不真實(shí)造成房屋買、賣、中介三方間出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛甚至對(duì)簿公堂的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。對(duì)此，《意見》規(guī)定我國(guó)要實(shí)行房源信息核驗(yàn)制度，而且中介機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息要編制房屋狀況說(shuō)明書，標(biāo)明房源信息核驗(yàn)情況、房屋產(chǎn)權(quán)狀況等信息；中介機(jī)構(gòu)不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。值得注意的是，《意見》首次明確規(guī)定，對(duì)于已出售或出租，或者委托人已取消委托的房屋，促成交易的中介機(jī)構(gòu)要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個(gè)工作日內(nèi)，將房源信息從門店、網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除。

　　有知名房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者，上述規(guī)定，尤其是對(duì)于已成交信息的更新要求確實(shí)填補(bǔ)了此前長(zhǎng)期存在的政策空白。目前確實(shí)在很多互聯(lián)網(wǎng)端口上，房源調(diào)價(jià)、成交等信息是無(wú)法及時(shí)體現(xiàn)的，尤其是第三方網(wǎng)站平臺(tái)很多根本沒(méi)有線下人員維護(hù)信息。對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，在房源的真實(shí)性上，目前大多數(shù)大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都能在官網(wǎng)等自身渠道上做到，但第三方商業(yè)網(wǎng)站由于涉及多個(gè)部門，權(quán)責(zé)不明，管理一直較為松懈，虛假信息相當(dāng)泛濫。

　　而對(duì)于房源的核驗(yàn)制度，上述中介機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者，北京今年已經(jīng)強(qiáng)制推行了這一制度，所有房屋交易前都要去市住建委核驗(yàn)，而在推行前，由于業(yè)主、中介或“有意”或“無(wú)意”掩蓋真實(shí)信息，確實(shí)造成不少買房的損失。但該負(fù)責(zé)人同時(shí)坦言，由于核驗(yàn)往往需要延長(zhǎng)房屋交易周期，以北京為例，向市住建委提交申請(qǐng)后需要10個(gè)工作日才能答復(fù)，不少房主做核驗(yàn)的意愿不大，確實(shí)影響了部分二手房房主的入市積極性。

　　交易流程

　　禁簽雙份合同避稅

　　即使房源信息“靠譜”，交易環(huán)節(jié)中的種種貓膩同樣困擾著參與房地產(chǎn)交易的各方?！兑庖姟芬?guī)定，中介機(jī)構(gòu)要對(duì)全部服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明碼標(biāo)價(jià)，各項(xiàng)服務(wù)均須單獨(dú)標(biāo)價(jià)。而且，根據(jù)《意見》我國(guó)將全面實(shí)行交易合同網(wǎng)上簽約，也就是俗稱的“網(wǎng)簽”制度，防止出現(xiàn)“一房二賣”的現(xiàn)象。此外《意見》還規(guī)定要實(shí)行交易資金監(jiān)管制度，各地要建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度，中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得通過(guò)監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。

　　針對(duì)一些中介機(jī)構(gòu)為吸引更多客源，協(xié)助當(dāng)事人納稅時(shí)存在瞞報(bào)真實(shí)成交價(jià)格、偷逃稅費(fèi)等問(wèn)題，《意見》規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員不得誘導(dǎo)、唆使、協(xié)助交易當(dāng)事人就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同，低報(bào)成交價(jià)格，不得幫助或唆使交易當(dāng)事人偽造虛假證明，騙取稅收優(yōu)惠等。

　　鏈家研究院研究員許小樂(lè)表示，上述規(guī)定其實(shí)是在側(cè)面認(rèn)可和鼓勵(lì)市場(chǎng)開展獨(dú)家委托。“多家委托意味著對(duì)經(jīng)紀(jì)人信息生產(chǎn)工作不進(jìn)行任何的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，并由此滋生經(jīng)紀(jì)人隱藏真實(shí)信息、傳播虛假信息，甚至協(xié)助違法違規(guī)避稅等行為內(nèi)在激勵(lì)，這是導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)公司之間、經(jīng)紀(jì)人之間惡性競(jìng)爭(zhēng)的根源所在。”許小樂(lè)表示，以國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，獨(dú)家委托取代多家委托是大勢(shì)所趨，隨著買賣雙方力量的平衡和市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，我國(guó)也將自然地進(jìn)入獨(dú)家委托階段。