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“心力交瘁”的連環單

　　王女士用“心力交瘁”來形容今年3月的那筆連環單。今年2月下旬，王女士將自己位于南城的一套不滿5年的房產在網上掛牌準備出售，同時，她在朝陽區開始尋找合適房源，準備賣一買一。很快，到3月初，南城的房源已經有不少人來看房，最終很快確定了買家。幾天之后，王女士在朝陽區也看中了一套二手房。為了不影響購房資格、規避稅費等問題，在與該房主協議之后，王女士承諾在4月中旬率先支付給房主70萬元作為首付(房主也同樣是買一賣一的連環單)，房主則承諾可以等王女士南城的房屋過戶之后再進行該房產的買賣程序。

　　不過，由于王女士出售南城房屋時并沒有特別注明首付支付的時間，按照合同說明，買家只要在過戶之前支付即可。雖然王女士一再催促買家盡快支付首付，但是買家卻以合同為由，直至5月底過戶前一天，才將80余萬的首付打到王女士的賬上。而在此之前，為了支付70萬元首付，王女士甚至嘗試高息貸款。

　　“整個過程很麻煩很繁瑣，由于買和賣的時間太近，中介也一度認為這筆交易無法進行，”王女士告訴記者，后來還是跌跌撞撞過來了，“以后會盡量避免這種連環單吧，太麻煩。如果真的還要再經歷一次的話，關于時效、首付款什么時間支付等等這些，這些細節都必須在合同里寫清楚，盡可能避免一些糾紛和麻煩。”

　　>>注意事項

　　連環單操作復雜，需要把握好中間的每一環，據不完全統計，目前市場上的連環單主要面臨以下三類問題和風險：

　　第一，購房資格問題。如果購房人先買后賣，自己的房屋因為各種原因未能賣出，未能及時騰挪出購房資格，簽約時無法通過購房資格核驗，就會帶來相應的違約問題。

　　第二，購房款問題。由于連環單交易方很多都面臨賣房籌首付或房款的情況，因此賣房時的資金貸款進度直接關系到下一單交易成功與否。

　　第三，稅費問題。這一問題是很多連環單業主所忽視的，按照現在的政策，滿二唯一的房源可以免交個人所得稅，但如果購房人在前一套房源沒有辦理完交易時就已經進行了新房源的網簽，那另一位購房人在網簽時，系統中顯示原房主名下就變成了兩套房源，需要繳納差額20%的個人所得稅。這樣就增加了購房成本，極易產生糾紛。

　　>>鏈家網首席內容官徐東華

　　最好在同一家代理公司完成買與賣

　　在換房的時候一定要把時效算清楚，理論上，最好是在同一家代理公司完成你的售出和買入，因為這樣一來，在內部系統里，這種時效的沖突你是能發現的，至少大多數情況能發現，因為有的時效不是在你的可供范圍內，有的不要卡那么死，這時效就前后錯十個工作日，千萬別那么多，因為那樣太容易出現問題。另外在換房當中，因為往往是你要給下家付款的時間，早于你收款的時間，所以在這中間你自己要有這種資金周轉的方案。

　　買賣雙方在合同中必須要約定好付款時間，交易流程走到哪一步，需要付多少錢，要將確定違約責任、交易風險分擔等問題寫進合同中，盡可能規避不可預見的風險。