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　8月24日下午四點，富力地產(chǎn)主席李思廉在香港業(yè)績會上回應(yīng)稱，富力退出亞運城項目已和平簽訂了退出協(xié)議，退出原因是項目股東太多，不是很好，在合適的時候退出是比較好的選擇。

　　據(jù)了解，富力決定退出亞運城后，亞運城股東方由五家變成四家：世茂、碧桂園、雅居樂、中海（原中信），世茂和碧桂園將會成為亞運城新的操盤方，雙方共同組建強有力的管理團隊，整合資源投入亞運城，將會對亞運城的整體規(guī)劃及配套作進一步的升級。

　　其中，世茂華南區(qū)總裁王國雄親自擔任廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理，世茂華南區(qū)域助理總裁、世茂廣州公司總經(jīng)理劉煜任廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理，而碧桂園一線城市事業(yè)部則派出曾在廣州中海、實地等公司負責營銷的鄭楓任廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷負責人。

　　對于此次的重新組合，王國雄表示：“此次亞運城股東方的重新組合，不僅僅是世茂、碧桂園、雅居樂、中海的強強聯(lián)合，更是四大領(lǐng)導力集于一城的一次創(chuàng)舉。”在世茂操盤后，將會圍繞“世茂招商+樓巴接駁+五星級物業(yè)”三個方面進行升級打造，從細節(jié)方面進一步提升亞運城的品質(zhì)。9月10日，亞運城5號也將要亮相。

　　談起此次亞運城項目的變化，中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，亞運城的確是番禺區(qū)域的價值洼地，但是這個項目如今僅開發(fā)了約三分之一，未來的開發(fā)、配套建設(shè)的投入依舊不會小。“六年前的項目，規(guī)劃、設(shè)計早已被淘汰，如果再繼續(xù)照搬，依舊無法撬動市場需求。除此之外，亞運城的配套建設(shè)投入及近期的地王效應(yīng)所能帶來的漲價只能輻射周邊幾公里內(nèi)的樓盤，對亞運城的項目影響有限。”

　　負責營銷的鄭楓也坦承，操盤團隊必定會重新規(guī)劃亞運城的產(chǎn)品跟上新的時代。

　　合作權(quán)責難分 項目虧損

　　另一不愿具名的知情人士對《中國經(jīng)營報》記者透露稱：“當時這幾家開發(fā)商也是想嘗試新的開發(fā)模式，于是一拍即合，合作宣告開始。但兩個廚師都難以炒出一盤好吃的菜，更何況五個大型開發(fā)商？個個都想要話語權(quán)、都對項目有自己的想法，步調(diào)難以統(tǒng)一。”

　　“如果股東太多，大家都不會花精力在上面，你指望我，我指望你，不如少一點股東，這樣比較好。退出項目其實是一種雙贏的選擇，接下來還會陸續(xù)有一些股權(quán)的變化。”富力地產(chǎn)主席李思廉坦承道。

　　合作權(quán)責難分是富力地產(chǎn)退出項目開發(fā)的一大原因，但從開盤熱銷之后，項目便滯脹滯銷；拍地6年之后依然沒能給投資企業(yè)帶來正現(xiàn)金流更是富力地產(chǎn)退出的關(guān)鍵。

　　2009年12月22日，占地2.73平方公里，總建筑面積438萬平方米，規(guī)模相當于4個北京奧運村、8個北京亞運村的大小亞運城項目開拍。由于亞運會的余熱以及政府的大力宣傳，該地塊瞬間吸引了中信地產(chǎn)、 保利地產(chǎn) 、萬科、中海等大型開發(fā)商的眼球。

　　然而，萬科保利中海聯(lián)合體終究沒能敵過富力、碧桂園、雅居樂組成的民企聯(lián)合體。這三家公司最終以255億元天價競得亞運城項目，創(chuàng)下全國總價地王紀錄，并在之后的近6年內(nèi)無人打破。隨后，中信地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)兩家外地房企也表示要參與開發(fā)，最終富力、碧桂園、雅居樂、中信、世茂房地產(chǎn)五家公司形成各持20%股份的局面。

　　拿地不足一年后（2010年9月26日），頂著“全國總價地王”光環(huán)的亞運城終于迎來首次開盤。大體量的項目吸引近5000市民前往廣州花園酒店和富力盈信大廈排隊搶房，并創(chuàng)下一天賣掉1000套、全年累計銷售3900套的神話。

　　但入市3天后，廣州亞運城便被當頭澆了一盆“調(diào)控”的冷水，不僅遭遇了“新國八條”史上最嚴樓市調(diào)控（二套房房貸首付比例提高至60%、本地2套房和外地1套房家庭將停購等八條調(diào)控措施），更是撞上了調(diào)控后房地產(chǎn)行業(yè)整體遇冷的冰山。

　　此后亞運城的房價更是一蹶不振。從2009年至2016年近7年間，國內(nèi)房地產(chǎn)市場起起伏伏，廣州中心六區(qū)的房價也由均價13107元/平方米逼近30000元/平方米。同處番禺的洛溪、大學城、南站、市橋、大石等板塊均價已突破20000元/平方米。

　　其中，均價最高的大學城板塊已經(jīng)高達28000元/平方米，而均價最低的鐘村板塊也已經(jīng)是2字頭了。相比之下，亞運城房價卻走勢平穩(wěn)：2010年，該項目首次入市錄得均價為12489元/平方米，截至2016年8月23日，成交均價依舊僅為12051元/平方米。

　　除了停滯不前的項目價格外，亞運城項目頻頻被曝出，業(yè)主退房、房屋質(zhì)量、臭氣擾民等問題更是讓購房者望而卻步。

　　滯銷滯脹的局面給項目帶來了難以盈利的困境。按照富力地產(chǎn)主席李思廉2010年算的賬顯示：“如果按照拍賣這次是255億元，政府給我們攤分到一期87萬平方米的成本加上我們從去年（2009年）開始付的地價的利息、再加上前期銷售時策劃投入，成本已超過了11800元/平方米。”

　　數(shù)據(jù)亦顯示，五家公司為開發(fā)亞運城項目各持股20%成立的廣州利合房地產(chǎn)有限公司近年來一直處于虧損狀態(tài)，2014年稅后虧損人民幣0.28億元，2015年度稅后虧損為人民幣0.27億元。

　　富力的苦衷

　　“連續(xù)數(shù)年的不盈利給參與開發(fā)亞運城的開發(fā)商帶來不小的壓力，但也還不至于要退出。如今地王頻出的廣州房地產(chǎn)市場，如果繼續(xù)等下去，以目前廣州房價上漲的趨勢，項目的盈利可期。并且，亞運城依舊剩下200多萬平方米的可售面積，貨值高達300余億元，這對公司而言，也會是不小的土地儲備。”前述不愿具名的知情人士繼續(xù)對《中國經(jīng)營報》記者分析道。富力地產(chǎn)近年業(yè)績表現(xiàn)平平、資金壓力大這也成為其退出合作的另一大誘因。

　　據(jù)了解，富力地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)兩年未完成年度銷售目標：2015年富力地產(chǎn)全年總合約銷售金額約為544億元，離550億元全年目標還差6億元。2014年富力地產(chǎn)全年總合約銷售金額約544億元，依舊距離富力地產(chǎn)下調(diào)100億元后的的全年業(yè)績目標600億元仍有超過50億元的差距。

　　市場大好的2016年里，富力地產(chǎn)在一眾開發(fā)商中也是表現(xiàn)平平。2016年1~6月份，該公司累計完成銷售額達297.9億元，銷售面積243.54萬平方米，分別對比去年同期有44%和43%的增長。但和上半年多家典型房企的銷售出現(xiàn)翻番的情況相比，富力地產(chǎn)的銷售表現(xiàn)依舊不甚顯眼。銷售業(yè)績完成全年目標600億元的49.65%，遠不如規(guī)模相近，模式接近的華南房企近70%、80%的業(yè)績完成度。

　　與此同時，富力地產(chǎn)的毛利率水平下滑也頗為明顯。2016年1~6月，富力地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入223.89億元，較上年同比增長76%。毛利潤為56.83億元，同比增長52%；毛利率為25.38%，同比減少4.08個百分點；凈利率為10.83%，同比減少2.54個百分點。

　　富力地產(chǎn)的借貸也是與日俱增。截至2016年6月底，富力地產(chǎn)新增銀行借款111.7億元，利率介乎3.13%至7.60%；同時償還銀行借款92.2億元。最終，貸款總額達1077.7億元，較年初的824.4億元增長近20%；凈負債額由2015年年底的611.6億元增加至704.3億元，凈負債與總權(quán)益比率由124%的水平，增加至154%。

　　再融資雖然使得公司的資金壓力暫緩，但高債務(wù)的積弊卻正逐漸加深，日益增長的融資成本已經(jīng)成為富力地產(chǎn)不得不正視的問題。2016年上半年，富力地產(chǎn)融資成本較去年的5.1億元增加96%至人民幣10億元，利息開支總額增加15%。