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　　著名經濟學家哈里森研究了美國和英國上百年的房地產發展歷史后，總結出經典的18年周期論——7年緩慢上漲，5年加速上漲，2年瘋狂上漲，4年泡沫破裂。

　　2016年，中國商品房銷售金額達到了空前絕后的12萬億。2000年以來中國商品房市場的發展，減去2007年-2008年和2013年-2014年的兩次調控，2016年正好是哈里斯周期瘋狂上漲的最后一年，又被哈里斯稱為“勝利者的詛咒”，此后，市場將進入為期4年的泡沫破裂期。

　　毫無疑問，2017年-2020年對于房地產開發商而言，必然是風控和投資大年，開發商一方面需要做好風險控制，另一方面也要把握周期波動帶來的低位投資機會。盡管從周期上來看，中國房地產行業已經進入到高風險區間，但我們仍然希望回到房地產企業經營的本質——“現金流”和“內部收益率”，尋找十大優質房地產投資標的城市，避開行業的“勝利者的詛咒”。

　　現金流

　　“現金流”取決于市場規模，而市場規模擴大的基礎來自于人口增量。我們整理了全國30大重點城市2001-2015年15年間的人口數據，通過數學建模對各城市人口發展趨勢進行預測。

　　未來5年，北上廣深的人口壓力依然很大，與此同時，土地的供應卻非常有限，這就決定了這四個一線城市未來的地價依然會高燒不止。

　　然而，人口增量高，只意味著住房需求旺盛，并不表示房價上漲動力強或上漲幅度大。所以，開發商在一線城市，即便投資拿地得當，也很難獲取暴利的。

　　從這個角度看，在一線城市爭奪地王的風險遠大于回報，倒不如全力布局都市圈，如環北京、環上海和臨深區域，土地獲取成本更低，風險更低，可以為更多的外溢剛需提供高性價比產品，從而獲得快速穩健的規模增長。

　　同時也可以看到，蘇州、合肥、重慶、成都、鄭州、杭州等強二線城市，人口增量也很高，這些城市也是值得開發商關注的重點城市。

　　比較讓人意外的是，南京和天津表現出了人口增長乏力的趨勢，對追求規模的開發商而言，或許是時候調整在這兩個城市的經營投資策略，從規模增長轉向質量增長。

　　內部收益率

　　“內部收益率”的提升取決于兩大因素，一是城區土地的稀缺性，供不應求的城市，房地產開發的周轉率更高，二是房價泡沫風險低，房價合理且未來上升空間大的城市，房地產開發的利潤率更高。城區土地稀缺性方面，我們采集了30大城市的網格化自駕交通、公共交通大數據，計算城市實際建成區的面積，并計算各個城市實際建成區、核心建成區分別占全市面積的比例，即實際城市化率及都心化率，以此判斷各城市的土地稀缺性。

　　城市化率代表城市蔓延、攤大餅范圍的大小，都心化率代表城市成熟配套覆蓋范圍的大小。

　　依據城市化率及都心化率可將城市劃分為三種類型，規模主導型城市、規模&利潤雙收型城市及利潤主導型城市。

　　其中，規模&利潤雙收型城市是最值得關注的類型。這類城市城市化率在30%-70%之間，都心化率在10%-30%之間，處于城市化快速發展階段。具體城市方面，蘇州、廣州、北京和寧波具有人口增量的支撐，發展潛力更佳，規模和利潤兩方面均可發力，而珠海、常州、無錫、南京及天津未來缺少人口增量，需更注重投資安全，精選投資區域。

　　利潤主導型城市，城市化率超過70%或都心化超過30%，已進入城市化中后期，規模擴張遭遇瓶頸，需積極關注舊改等城市更新的存量市場，精耕細作，以獲取利潤為主。 具體城市上，深圳、上海作為城市群核心城市，且未來人口增量巨大，在注重舊改的同時也可積極布局環都市圈，享受城市群區域一體化的紅利，向腹地要規模。東莞、佛山未來人口增量相對有限，未來發展需更注重與廣深的同城化，引入廣深中高端客群，提升利潤空間。

　　規模主導型城市，這類城市的城市化率在30%以下，都心化率在10%以內，處于城市化起步階段，城市規模的突破、城市骨架的拉大是其發展的主題。這類城市需區別對待，對合肥、重慶、成都、鄭州、杭州這些未來人口增量大的城市，可積極獲取潛在城市拓展區的土地，將增量人口導入拓展區，快速做大規模。而對像昆明、青島、濟南、沈陽這些未來人口增量乏力的城市，拓展區將面臨缺客的風險。

　　房地產泡沫風險

　　房價泡沫風險方面，我們采用國際通用的房價收入增速比指標，房價收入增速比大于1的為一般泡沫，大于2的為嚴重泡沫。

　　房價泡沫風險嚴重的城市中，北上廣深全部入圍，一線城市房價短期內已遭遇天花板，需要通過未來產業升級、居民收入增加來消化。

　　二線城市中，東莞、天津、廈門房價泡沫也已經相當嚴重，房價的維持需要靠改善及高端等彈性需求來支撐，剛性需求逐漸被迫退出市場或轉向二手市場，市場存在大幅波動的風險。

　　已經開始出現泡沫風險的主要為熱點二線城市，市場將從剛需為主轉向剛需、改善并重。無泡沫風險的城市中，值得特別關注的是房價經過大幅上升后的合肥，房價依然健康，仍存在整體向上抬升的空間，其次杭州、成都等蓄勢待發的城市也仍有較好的機會。