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　　■原告基本全是先買房人

　　“一房二賣”案件幾乎都發(fā)生在二手房交易中，案件原告基本全是先買房人。賣房人后出售房屋的價(jià)格往往顯著高于先前的價(jià)格，有的甚至高出數(shù)百萬；賣房人與后買房人簽訂合同后，往往在極短時(shí)間內(nèi)就迅速將房屋過戶給后買房人。個(gè)別賣家甚至在法院已經(jīng)判定要求繼續(xù)履行原有合同之后，仍然設(shè)法逃避執(zhí)行，使用各種手段將房屋過戶給他人。

　　后買房人都是和賣方串通的嗎？二中院民一庭副庭長(zhǎng)蔣春燕說，從已結(jié)案件中分析，大多數(shù)后簽約的買房人也是受了賣房人的蒙騙，對(duì)這套房子曾經(jīng)出售的情況并不知道。但是這并不等于后買房者沒有過失。在一些案件中，房屋已經(jīng)被先買房人占有，后買房人或是沒實(shí)地看房，或是明知道房屋被其他人占有使用，卻沒有多問一句，更沒查證。如果疏忽明顯，法院會(huì)認(rèn)定后買房人未盡到合理審慎的注意義務(wù)。

　　■先辦“房本”者優(yōu)先保護(hù)

　　是不是只要先簽訂了合同，在法院就一定能獲得支持？蔣春燕法官表示，這也不一定。誰先辦了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，法院會(huì)優(yōu)先保護(hù)。如果都沒辦，但房子已實(shí)際交付了的，誰實(shí)際合法占有，誰的權(quán)利優(yōu)先；如果房子還沒交付，法院會(huì)綜合實(shí)際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素，予以確定。但是，后買房人在簽訂合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他人購買而惡意辦理登記的，權(quán)利不得優(yōu)先于先買房人。在這些案件中，有的后買房人辦理了房產(chǎn)證，隨即又將房屋轉(zhuǎn)賣，甚至?xí)?jīng)過數(shù)次轉(zhuǎn)手，導(dǎo)致先買房人想要追回房屋難上加難。

　　■賣房人毀約花樣翻新

　　在整個(gè)合同履行期間，部分賣房人的毀約手段花樣翻新。有的采取先將房屋更名到子女名下，再以子女名義“一房二賣”；有的讓配偶狀告自己，聲稱“不同意賣房”，起訴主張買賣合同無效；有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過戶，然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買房人返還房屋。如果合同履約時(shí)間很長(zhǎng)，如房子還沒有獲得房產(chǎn)證，需要“等證交易”，在此期間房?jī)r(jià)上漲過多，賣家容易產(chǎn)生“賣虧了”的心理。即使一般的二手房交易，由于多種原因使得流程中的解押、房屋核驗(yàn)、網(wǎng)簽、貸款、過戶等環(huán)節(jié)非常漫長(zhǎng)，交易周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)月甚至以年計(jì)，也難以避免房?jī)r(jià)上漲，無形中造成賣房人心理落差。

　　■賣房人毀約違法成本低

　　在大多數(shù)案件中，賣房人違約成本較低。民事案件中的違約金僅以補(bǔ)償守約方的實(shí)際損失為限，合同約定的違約金過分高于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)法院調(diào)整減少。因此，在賣房人“一房二賣”構(gòu)成違約的情況下，往往法院僅判決其向買房人支付與房屋差價(jià)損失相當(dāng)?shù)倪`約賠償，相當(dāng)于賣房人把“多賣的錢”賠了出去。因此很多情況下賣房人可能并沒有遭受與守約相比額外的利益損失或者懲罰，違約成本比較低。只有在個(gè)別案例中，賣房人在訴訟后不履行判決義務(wù)，未將房屋交付買受人，反而將房屋又賣給他人，因此而被司法機(jī)關(guān)以拒不執(zhí)行判決罪判處有期徒刑。此外，賣房人將房屋“一房二賣”騙取他人購房款的，還可能涉嫌觸犯刑法構(gòu)成犯罪。

　　“一房二賣”給守規(guī)矩的履約方帶來的困擾可能并不止于經(jīng)濟(jì)損失，如因?yàn)閷W(xué)區(qū)房無法正常過戶，影響孩子入學(xué)。民一庭法官王繼玉說，這樣的損失對(duì)于買房人可能是相當(dāng)巨大，但如果雙方在合同中沒有明確進(jìn)行約定，對(duì)買房人而言，如何證明自己的損失就會(huì)非常困難。“如果是買房人購房的目的就是為了孩子上學(xué)，那就應(yīng)該在合同中對(duì)此進(jìn)行明確約定，并且約定‘孩子未入學(xué)需有賠償’，那么在審理過程中，法官就會(huì)對(duì)此加以考慮。”

　　蔣春燕說，對(duì)買房人而言，一定要在交易過程中及時(shí)推進(jìn)交易流程，盡量縮短交易周期，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)事人簽訂買賣房屋后，無法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可以申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，預(yù)告登記能夠排除賣房人將房屋過戶給其他人的可能，保障買房人將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)。