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從增量到存量 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)今非昔比

　　今年3月份起，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨于頻繁，截至目前已經(jīng)有50余城市出臺(tái)了超過(guò)140次調(diào)控措施，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。與此同時(shí)，在去庫(kù)存政策的持續(xù)推進(jìn)下，三線、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體熱度逐漸提升，部分城市商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)明顯起色。有一些市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為三線、四線城市呈現(xiàn)出的“火爆”銷(xiāo)售局面正帶動(dòng)去庫(kù)存“接近尾聲”。對(duì)于2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況，左暉在4月23日中國(guó)綠公司年會(huì)中的閉幕演講中提到，本輪市場(chǎng)輪調(diào)控所體現(xiàn)的政策意志和決心是很大的，在調(diào)控范圍上和調(diào)控力度上都是史無(wú)前例的，調(diào)控效果非常顯著。目前大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的城市都已趨于穩(wěn)定，交易量下降，房?jī)r(jià)下滑。

　　截至2016年末，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了17萬(wàn)億左右，其中新房為10萬(wàn)億，二手約6.5萬(wàn)億。左暉表示，結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)情況，房屋的供給已經(jīng)向?手房市場(chǎng)，即存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，尤其在?二線城市，要滿足民眾居住品質(zhì)升級(jí)的需求，?手房是市場(chǎng)主?，正逐步成為提升居住品質(zhì)的主流供應(yīng)。導(dǎo)致上述結(jié)果的原因：其一是重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)相對(duì)有限，新房數(shù)量?相對(duì)較少且位于郊區(qū)或者外環(huán)，其二是目前住房也面臨著消費(fèi)升級(jí)的?趨勢(shì)，城市中心區(qū)域依托稀缺的交通、教育、生活配套等資源，在改品質(zhì)需求逐步上升的時(shí)期具有更強(qiáng)的吸引?力。

　　“對(duì)比房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從以生產(chǎn)為主導(dǎo)的增量市場(chǎng)走向以運(yùn)營(yíng)為主導(dǎo)的存量市場(chǎng)。”左暉表示。

　　從土地供給到存量房流通 房地產(chǎn)供給側(cè)改革任重道遠(yuǎn)

　　在今年3月18日的中國(guó)發(fā)展高層論壇中，左暉說(shuō)道，房地產(chǎn)調(diào)控政策是一個(gè)短期的市場(chǎng)行為，而真正解決房地產(chǎn)供給側(cè)問(wèn)題的關(guān)鍵，是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。一是要優(yōu)化土地供給，土地供給的長(zhǎng)效機(jī)制不僅要與去化周期掛鉤，還與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口住房供給掛鉤。全國(guó)尤其是與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口住房供給掛鉤。二是要調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加新增租賃住房供應(yīng)，建立健全購(gòu)租并舉的購(gòu)房制度。繼而擴(kuò)大存量流通，提高非商品房屋流通率，盤(pán)活存量資源。

　　二手房交易流程長(zhǎng)且復(fù)雜，同時(shí)存在高價(jià)格、低頻率、長(zhǎng)周期、非標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)。如何提高存量房屋流通效率？左暉提出從四個(gè)方面著手：一是盤(pán)活閑置存量，主要手段有調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)、鼓勵(lì)賣(mài)二買(mǎi)一、城市更新改造；二是完善交易制度，重點(diǎn)是完善綜合監(jiān)管、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控、優(yōu)化交易流程；三是加快信息共享，包括房屋物理信息、房屋權(quán)屬信息、房屋交易信息的共享；四是經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化發(fā)展，需要規(guī)范中介行為、明確中介權(quán)責(zé)、提高行業(yè)素質(zhì)。

　　“今天存量資產(chǎn)200萬(wàn)億人民幣的規(guī)模，我們也感覺(jué)未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展，應(yīng)該更多依賴于整個(gè)的存量怎么盤(pán)活，我們今天的存量物業(yè)的流通率仍然是很低的數(shù)字，全國(guó)的流通率大概2%都不到，怎么把200億平方米的存量住宅通過(guò)各種手段推進(jìn)流通，將對(duì)房地產(chǎn)供給側(cè)改革產(chǎn)生比較明顯的影響。”左暉說(shuō)。

　　從人群到租金租賃可以成為一種生活方式

　　目前中央已經(jīng)明確，實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。對(duì)于目前的存量市場(chǎng)，在3月9的的《央視經(jīng)濟(jì)大調(diào)查》中，左暉提出了三點(diǎn)判斷。

　　第一，中國(guó)超大城市群還將繼續(xù)擴(kuò)張。左暉分析稱：”我們今天看起來(lái)雖然北京、上海這種城市的人非常多了，城市不堪重負(fù)，但是北上廣深的人口加一起，占國(guó)內(nèi)人口比例也不到10%，還是相對(duì)比較分散，所以我們也估計(jì)未來(lái)可能中國(guó)有20個(gè)左右的非常大的城市群，比如說(shuō)鄭州周邊的環(huán)鄭州城市群大概會(huì)有3千萬(wàn)左右的人口。“

　　第二，中國(guó)租金規(guī)模還將繼續(xù)上漲。左暉表示，我們看到今天整個(gè)中國(guó)的租、售GDP差距非常大，去年普通城市一年大概一萬(wàn)億的租金，17萬(wàn)億的交易金額，差距非常大，美國(guó)大概3.5萬(wàn)億人民幣。據(jù)此左暉判斷，未來(lái)的十年時(shí)間里邊，市場(chǎng)上整個(gè)租金規(guī)模可能會(huì)從1萬(wàn)億到3萬(wàn)億。

　　第三，租賃市場(chǎng)中機(jī)構(gòu)化運(yùn)作的比例會(huì)持續(xù)提高。左暉解釋道：“中國(guó)是沒(méi)有一個(gè)機(jī)構(gòu)化的租賃市場(chǎng)，這也是非常奇怪的。租賃市場(chǎng)中，中國(guó)只有大概不到2%是機(jī)構(gòu)提供的，而日本占80%，美國(guó)占30%。所以我們也會(huì)估計(jì)未來(lái)在中國(guó)會(huì)有更多機(jī)構(gòu)化的租賃住宅提供到市場(chǎng)里邊去，同時(shí)我們也估計(jì)整個(gè)中國(guó)的租賃人口，通過(guò)租房子解決居住問(wèn)題的人口的比例可能從現(xiàn)在的百分之十幾提高到百分之三十幾，我們預(yù)計(jì)2020年會(huì)有超過(guò)2億租賃人口，2030年會(huì)超過(guò)4億租賃人口。”

　　左暉表示，自己早年間在北京有過(guò)12年的租房生涯，由于當(dāng)時(shí)租賃機(jī)構(gòu)不規(guī)范、租戶權(quán)益得不到保障，租房的體驗(yàn)很差。正是因?yàn)槿绱耍溂也庞辛?ldquo;自如”品牌，通過(guò)規(guī)范化的租賃機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)租房，讓租賃成為一種生活方式。

　　從GDP到就業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新動(dòng)力

　　存量房在中國(guó)處于資產(chǎn)交易一體化的流通生態(tài)。當(dāng)前，存量市場(chǎng)日益成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力之一，成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的動(dòng)力之一。在交易市場(chǎng)，計(jì)算發(fā)現(xiàn)，每交易一套房屋將帶動(dòng)26萬(wàn)GDP、提供2.6個(gè)就業(yè)崗位，為國(guó)家貢獻(xiàn)7.7萬(wàn)稅收。左暉認(rèn)為，房產(chǎn)流通行業(yè)規(guī)模體量大，未來(lái)一定將孕育出大公司，推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；與此同時(shí)，行業(yè)從增量走向存量，衍生市場(chǎng)對(duì)GDP、就業(yè)、稅收都將做出巨大貢獻(xiàn)。

　　對(duì)于租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一方面，租賃行業(yè)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)十分明顯，每一筆對(duì)住宅租賃的投資，必然帶動(dòng)建材、家具等上下游產(chǎn)業(yè)的投資成倍的增長(zhǎng)。另一方面，租賃市場(chǎng)的發(fā)展更能刺激消費(fèi)增長(zhǎng)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型。租賃行業(yè)也是促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的引擎。租賃行業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)大量的就業(yè)，吸納人口進(jìn)城；同時(shí)，租賃行業(yè)的發(fā)展，可以保障入城居民的居住需求，使其能真正“落戶”。

　　從左暉近期的觀點(diǎn)中我們不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從增量走向存量。同時(shí)，左暉對(duì)于存量市場(chǎng)的前景非常看好。結(jié)合目前的市場(chǎng)行情，左暉認(rèn)為鏈家更應(yīng)該沉下心來(lái)做事。存量房交易市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是構(gòu)建由“房-客-人”形成的穩(wěn)固的交易網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的作用下，平臺(tái)的功能將進(jìn)一步提升，平臺(tái)效應(yīng)得以進(jìn)一步展現(xiàn)。大數(shù)據(jù)將進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)行業(yè)交易效率的提升、交易體驗(yàn)的改善。

　　將購(gòu)租并舉的策略與大數(shù)據(jù)和技術(shù)結(jié)合，不斷優(yōu)化用戶體驗(yàn)，這一方面是對(duì)政府的積極響應(yīng)，另一方面也是為了讓用戶有更品質(zhì)的居住，更好的體驗(yàn)。誠(chéng)如鏈家的企業(yè)愿景所述，要實(shí)現(xiàn)“卓越中國(guó)人的居住體驗(yàn)”。

　　“這個(gè)國(guó)家不需要永遠(yuǎn)追逐煙花的公司，你只會(huì)干容易干的活兒，稍微難一點(diǎn)兒的活兒不會(huì)干，但是不代表別人不會(huì)干，我相信新一代的企業(yè)會(huì)填補(bǔ)這個(gè)事情。”左暉這番話或許也是送給未來(lái)中國(guó)服務(wù)行業(yè)的箴言。