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　保利地產(chǎn)對通過并購壯大規(guī)模的態(tài)度積極。其在2016年年報中稱，除了全國性或區(qū)域性房企，公司還積極尋求產(chǎn)業(yè)鏈上下游的投資并購機會，尤其是在健康養(yǎng)老、物業(yè)管理、工程建設(shè)、智能家裝、核心地段優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)等領(lǐng)域。

　　全年，保利地產(chǎn)通過招拍掛、合作、并購等方式完成項目拓展112個項目，其中，通過合作、并購方式獲取的土地資源面積占比達到75%。

　　經(jīng)過近年來的戰(zhàn)略布局，這家公司已與傳統(tǒng)央企的面貌大不相同，積極嘗試和運用更靈活的投融資方式與合作方式，在廣度上涉獵幾乎全部地產(chǎn)業(yè)態(tài)；在深度上則試圖介入地產(chǎn)的“全生命周期”，以此推動傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級。

　　整合機遇

　　經(jīng)濟觀察報記者留意到，與保利集團進行整合的央企當中，不少都有涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　例如久聯(lián)房開公司具有二級開發(fā)資質(zhì)，在貴陽、遵義兩地擁有總面積近60萬平方米的物業(yè)。中輕集團旗下的中國海誠是中國輕工行業(yè)最大的提供設(shè)計、咨詢、監(jiān)理等工程技術(shù)服務(wù)和工程總承包服務(wù)的綜合性工程公司。而新時代國際投資有限公司作為中國新時代集團全資子公司，雖規(guī)模不大，卻具備一級資質(zhì)和全國房地產(chǎn)綜合開發(fā)權(quán)。

　　保利地產(chǎn)作為保利集團的重要地產(chǎn)開發(fā)平臺，占保利集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)量的大多數(shù)，在保利集團地產(chǎn)板塊中的重要性不言而喻。照此預(yù)計，保利集團與上述央企整合過程中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)交由保利地產(chǎn)整理吸收，也并非不可能。

　　對于去年保利地產(chǎn)與中航的“聯(lián)姻”，外界一般認為總資產(chǎn)僅200億元規(guī)模、項目多數(shù)位于三四線城市，對保利地產(chǎn)擴大規(guī)模助益有限。

　　雖然除了上市平臺中航地產(chǎn)，中航工業(yè)旗下還有中航國際瑞賽、中航萬科、中航里城、天虹商場等地產(chǎn)平臺，但外界當時也質(zhì)疑這些資產(chǎn)能否被順利收入保利地產(chǎn)囊中。

　　上述疑問可以通過保利地產(chǎn)年報得到部分解答。年報顯示：截至報告期末，已完成中航地產(chǎn)下屬8個房地產(chǎn)項目公司及1個在建工程的收購，增加待開發(fā)資源140萬平方米。目前，公司已利用中航原資源優(yōu)勢，在天津、珠海、三亞獲取3個項目，新增待開發(fā)資源150萬平方米。后續(xù)公司將繼續(xù)積極推進中航工業(yè)集團旗下其他地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的整合工作。

　　相關(guān)知情人士對經(jīng)濟觀察報分析，“中航地產(chǎn)的存量資產(chǎn)沒有大的問題，這一兩年就能如期對公司帶來業(yè)績貢獻；不僅如此，中航還帶來了增量。原本相對獨立的中航里城，保利地產(chǎn)也順利切入了。”

　　該人士認為：“無論從經(jīng)濟的角度還是對業(yè)績的貢獻來說，這次整合是相當不錯的。”

　　規(guī)模效應(yīng)

　　在上述人士看來，保利地產(chǎn)相比起中海、招商等地產(chǎn)央企，在行業(yè)洗牌整合機遇上更具有優(yōu)勢。“保利地產(chǎn)銷售規(guī)模在央企當中排名第一、城市布局最廣，手頭資金充裕，這意味著公司把握市場機會的能力更強，資源整合以后也更有利于發(fā)揮區(qū)域和規(guī)模協(xié)同效應(yīng)。”

　　2016年，招商蛇口錄得銷售額739億元，營業(yè)收入635億元，利潤95.8億元（其中有36億元來自于投資收益），擁有1826萬方土地儲備。中海地產(chǎn)錄得2106億港元的銷售額（約合1866.34億元），營收為1640.7億港元（約合1454億元），土地儲備5677萬平方米。凈利潤最為亮眼，達到370.2億港元（約合328.48億元）。

　　而保利地產(chǎn)2016年的銷售額為2100億元，營收1548億元，凈利潤124億元，土地儲備超過1億平方米。

　　年報顯示，保利地產(chǎn)此前提出的“3+2+X”城市群戰(zhàn)略正得到執(zhí)行，全國已經(jīng)實踐3個300億級別，2個200億級別和1個百億級別的城市群的布局。其中珠三角＋環(huán)渤海＋長三角的銷售額超過70%。

　　該公司正在全國范圍內(nèi)推廣其在廣東地區(qū)的相關(guān)經(jīng)驗。據(jù)了解，公司在廣東設(shè)立了廣東、華南和粵東公司，分別聚焦廣州、粵西和粵東板塊。按區(qū)域進行管理，業(yè)績增長方式由注重單個城市的擴張變?yōu)閰^(qū)域深耕。在這種經(jīng)營策略指導(dǎo)下，保利地產(chǎn)在珠三角城市群中開疆拓土非常迅速。2016年銷售總額超過600億元，單區(qū)域銷售額占比超過30%。

　　沿用同一思路，保利地產(chǎn)目前也在重點布局長三角和京津冀，通過合作、并購等方式提升城市群規(guī)模。依照區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點，公司有專門的浙南、蘇北、京津冀等公司，更有針對性地對這些城市群土地和項目進行運營。

　　全年，保利地產(chǎn)通過招拍掛、合作、并購等方式完成項目拓展112個項目，拓展容積率面積2404萬平方米，總成本約1214億元，同比分別增長84%和85%。其中，通過合作、并購方式獲取的土地資源面積占比達到75%。

　　資金主動權(quán)

　　因為越來越重視對外投資，保利地產(chǎn)近年明顯加強了對融資方式的把握，在房地產(chǎn)金融上積極布局，意在掌握更充裕的資金。

　　年報稱，十三五期間，公司將形成信保基金、保利資本、養(yǎng)老基金并駕齊驅(qū)的發(fā)展模式；增強專業(yè)基金對外資金募集能力，結(jié)合地產(chǎn)開發(fā)和基金投資方式，實現(xiàn)對更多外部資源的撬動，助力公司主業(yè)規(guī)模擴張及業(yè)績增長；在行業(yè)監(jiān)管政策允許的情況下，整合公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，利用ABS、REITs、基金等手段，實現(xiàn)自持物業(yè)的融資功能。

　　傳統(tǒng)房地產(chǎn)的融資方式包括發(fā)行更低利率的債券，獲取銀行貸款等。近年來，多家地產(chǎn)公司都不滿足于此，均啟動其自身的金融戰(zhàn)略，以實現(xiàn)融資方面的優(yōu)勢，例如獲取全金融牌照，或者引入保險企業(yè)等股東。

　　而從上述保利地產(chǎn)的年報表述中可見，保利地產(chǎn)重視布局私募基金。公司多年以前就創(chuàng)設(shè)了房地產(chǎn)私募基金信保基金。至去年年末，房地產(chǎn)基金管理規(guī)模已接近600億元。

　　基金本身就具有無需抵押，以小撬大的特點，適合用于對外投資。此外，前述知情人士對經(jīng)濟觀察報透露：“保利地產(chǎn)提出的目標是，要以開發(fā)類基金為核心，推動地產(chǎn)主業(yè)增長方式的升級”。

　　“原來我們理解的房地產(chǎn)金融主要是作用于房地產(chǎn)的開發(fā)周期，例如怎樣降低負債率，降低初始投入成本。而現(xiàn)在是要向業(yè)主端、經(jīng)營端發(fā)力，延伸至包括尾盤處置方式、裝修、車位等環(huán)節(jié)，用金融手段聯(lián)合外部資源，挖掘這些環(huán)節(jié)的價值。”該人士稱。

　　2015年，保利地產(chǎn)與太平人壽已達成戰(zhàn)略合作，雙方將在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行全面合作；并擬共同成立一家股權(quán)投資基金。按照當時的約定，雙方的合作涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運營服務(wù)平臺搭建、保險客戶養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游投資等多項內(nèi)容。經(jīng)濟觀察報獲悉，養(yǎng)老基金今年會進入實體投資運作階段，有項目落地。

　　而去年設(shè)立的保利資本，則以對標KKR、黑石的“野心”引人注目。該基金計劃涉足商業(yè)不動產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、海外項目及企業(yè)并購。其負責人曾對媒體表示，經(jīng)營策略方面，一方面保利資本將充分發(fā)揮并購基金、杠桿收購等股權(quán)投資基金方式獲得資產(chǎn)權(quán)益，另一方面則是通過借助ABS、IPO等多元化資本運作手段套現(xiàn)權(quán)益資產(chǎn)。