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　　成交低迷

　　“以前基本每天都會有新增客戶，現在一周的時間能新增一兩個客戶就很不錯了。”朝陽區勁松一家中介門店經紀人小王感慨道，一方面新增客戶大幅減少，另一方面，客戶的成交周期明顯變長，導致成交量很難上去。

　　5月初，小王通過門店接待了一位購房者，在一個月的時間里，先后帶該客戶看房4次，不僅是勁松區域的房屋，連臨近區域甚至四環附近的同類型房屋都去看過，該客戶也看上了其中幾套房屋，但是客戶仍然猶豫不決，遲遲未能實現簽約。

　　實際上，從北京商報記者走訪的多個區域來看，小王面臨“客戶難下定”的這種情況并非個例，許多經紀人都反映稱，近一個月時間里，成交周期明顯延長，以往從新增客戶到完成簽約往往不到半個月的時間，現在購房者的觀望情緒很濃。在市場下行的情況下，面對經紀人的催促，一句“再等等看”幾乎成為許多購房者必說的話。

　　鏈家研究院數據顯示，客戶成交周期為52天，是2012年以來的最大值，表明客戶觀望情緒空間明顯。

　　在實地走訪過程中，北京商報記者發現，以往經紀人會穿梭在小區里帶客戶看房，而現在，中介門店門口三五個經紀人扎堆閑聊的現象很普遍。一線的經紀人清閑下來，也意味著二手房市場的清冷。

　　從成交數據來看，北京二手房市場成交量明顯萎縮。根據中原地產統計數據顯示，5月，北京二手房住宅共計簽約10801套，這是繼4月之后，北京二手房網簽量連續兩個月下滑。此外，這1萬多套的簽約量，是最近27個月的最低值。另據鏈家研究院的數據顯示，5月單月，鏈家經手的二手房成交量環比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，處在2015年以來的最低點。

　　上述經紀人小王稱，成交量的下滑幅度之大比統計出的數據還要明顯。2016年，小王賣出去21套房，幾乎月均兩套成交，但是從“3·17”新政出臺到現在，近3個月時間里，小王只賣出去一套房。同樣的情況發生在很多經紀人身上，連續數月不開單的大有人在。

　　價格回落

　　與成交量大幅回落不同，北京二手房市場價格也開始回落，但幅度有限。

　　“今年初的時候，我開始考慮在北京買一套房子，年初在東四環十里堡區域看了幾次房，當時一套60多平方米的兩居室，價格基本在480萬元以上，因為首付款沒有到位，當時沒有購買。”購房者張先生稱，上周，他接到經紀人的電話，對方表示十里堡有一套450萬元的兩居室在售，并且是南北朝向、滿五年惟一只有契稅。

　　張先生感慨道，僅僅3個月時間，樓市調控政策的出臺，導致二手房價格已經開始回落。從他看的房子來說，一套總價不到500萬元的兩居室，價格降了30萬元。但是，張先生認為，二手房價格的回落才剛剛開始，他覺得仍然存在降價的可能，所以他決定等一等再買，最起碼過了夏天再說。

　　鏈家研究院公布的數據顯示，5月，北京市二手房成交均價環比下跌2.3%，經歷了連續17個月上漲之后，連續兩個月出現下跌。但鏈家并未公布具體的成交均價。均價的下跌雖然有結構性因素（城六區成交占比環比4月下降2.2%），但在政府調控以及信貸收緊雙重壓力之下，購房需求明顯被抑制，買賣雙方預期松動，均價企穩回落成為必然結果。

　　此外，鏈家研究院認為，“3·17”調控新政以來，北京二手房價總體企穩，部分地區出現價格下跌。鏈家研究院通過業主調價行為分析，房屋價格松動的情況有以下幾種：郊區由于交通和就業等優勢資源的缺乏，在抑制性調控政策下降價頻率更高；地鐵房的優勢得以凸顯，和非地鐵房相比，地鐵房降價幅度更小；西城區業主降價較為突出，原因在于學區房調控政策對于學區房密集的西城區造成重大影響；住房消費升級時代背景下，高品質物業的優勢日益凸顯，使得房齡老、小區品質較差的房子在市場上劣勢明顯，需要更大程度的降價才能將其售出；有抵押的房子業主降價意愿更明顯，原因在于目前以換房為主的背景下，有抵押的這部分業主成交周期長，業主對價格做出一定讓步。

　　根據鏈家研究院對業主調價行為的調查，3月17日-5月24日，北京約8000套房源有調價行為，其中超過80%的調價行為表現為“降價”。這與新政前80%漲價的行為形成鮮明對比。

　　政策仍持續收緊

　　“北京二手房市場下行，與一系列樓市調控政策的出臺有重要關系。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，目前在北京的二手房市場，有資格、有能力購房的需求明顯減少，市場預期明顯改變，交易需求直線下滑，市場交易量大幅減少，網簽量、簽單量也自然持續下跌。

　　嚴躍進進一步分析認為，短期內，北京樓市調控政策仍將持續收緊。從房貸利率政策來看，5月剛剛調整的房貸利率，于6月初再度收緊。其中，北京部分銀行首套房房貸利率提升至基準利率的1.1倍，而5月北京首套房房貸的利率剛剛被調整回到基準利率。

　　對于房貸利率的收緊，中原地產首席分析師張大偉認為，目前資金成本繼續上升，包括余額寶等固定理財收益年化資金成本已經接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準利率4.9%對于大部分銀行來說，已屬于低利潤產品。所以，預計后續銀行將逐漸從目前的基準為主提高至基準上浮。

　　有業內人士認為，6月初房貸利率的上調只是樓市調控政策持續收緊的一個信號。實際上，自“3·17”新政以來，三四月北京樓市調控政策密集出臺，5月政策出臺較少，但也包括房貸利率的上調以及商辦調控補充細則的發布等。“3·17”新政的限購限貸力度本身就是史上最嚴，后續對學區房、商住房、假離婚、假結婚等諸多漏洞的全面封堵更是非常嚴密。在政策的全力調控之下，北京樓市的預期逆轉，需求受到限制，交易量下滑完全是板上釘釘，成交均價下跌也是意料之中。

　　低溫運行將持續

　　“從調控的趨勢看，預計信貸收緊的延續周期內，北京的房地產市場將持續降溫。”張大偉如是說。

　　鏈家研究院認為，調控政策出臺后，市場的降溫導致業主預期得以扭轉，調價中降價房源占比繼續攀升至89.3%，是自2012年以來的最高水平，業主態度空前緩和。調控效果在5月進一步深化，成交價格企穩回落，成交量低位運行，新增供需低迷，有效需求銳減，市場已切實步入降溫期。在冷卻的市場中，買賣雙方預期松動，趨于理性。預計，未來北京二手房市場將繼續保持低溫運行。

　　從新增供需來看，5月，北京鏈家新增房源和新增客源保持低位并持續回落，環比下降14%、10%，二者與3月水平相比分別下降50.8%、62.8%。此外，新增客房比繼續下降為3.98，較3月明顯下降。

　　有業內人士認為，從供需兩端來看，供應及需求雙雙陷入低迷，也就意味著北京二手房市場的下行仍在持續。同時，政策對北京二手房市場的影響很大。此輪政策帶來的價格變化明顯來得更快，僅一個月便出現了回落，這也說明此輪政策力度空前，價格回調速度遠超以往。北京二手住宅交易目前已經下降到了一個非常低的水平，接下來或許還會下降，但下降的空間已經不大，降幅會逐漸變小，低位趨穩將成為北京二手房交易量接下來的持續走勢。價格方面，由于前期漲幅過大，所以回調的空間現在依舊存在，隨著交易量的持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。