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　房?jī)r(jià)分化顯著

　　“2014年，房地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到需求峰值，之后房地產(chǎn)投資基本持平，然后下降。為什么2016年房?jī)r(jià)又開(kāi)始上漲？”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任、中國(guó)發(fā)展基金會(huì)副理事長(zhǎng)劉世錦分析認(rèn)為，這一輪上漲區(qū)別于過(guò)去的一個(gè)很大特點(diǎn)，是珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀等城市群的加快成長(zhǎng)，吸引更多年輕人在這些區(qū)域聚集。這是城市化發(fā)展到一定階段后的必然產(chǎn)物，也是發(fā)達(dá)國(guó)家都曾經(jīng)歷過(guò)的歷史階段。

　　中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授葉裕民對(duì)此表示贊同，“實(shí)際上，這是中國(guó)的城市化由原來(lái)單中心增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向以城市群載體為核心的重要體現(xiàn)”。數(shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)，我國(guó)三大城市群的中心城市房?jī)r(jià)增幅此起彼伏，相互推動(dòng)。2015年年初，深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始提速，到6月份達(dá)到頂點(diǎn)，月度環(huán)比增幅7.1%，之后經(jīng)歷階段性回落并于2015年10月份達(dá)到低點(diǎn)，之后有所上升繼續(xù)領(lǐng)跑。在此期間，上海房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步升溫，北京房?jī)r(jià)也于2016年年初開(kāi)始快速上漲。三大房?jī)r(jià)中心城市房?jī)r(jià)的環(huán)比增幅于2016年3月份同步達(dá)到階段性高值，之后于2016年9月份后整體保持同步回調(diào)。

　　中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出，從當(dāng)前城市房?jī)r(jià)來(lái)看，京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角城市群無(wú)論從房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)增量看，均處于全國(guó)前列。

　　值得關(guān)注的現(xiàn)象是，從全國(guó)層面看，城市群內(nèi)部的差異逐漸變小，城市群之間的差異逐漸擴(kuò)大。研究顯示，三個(gè)一線城市群的房?jī)r(jià)均值，總體領(lǐng)先于二線城市群房?jī)r(jià)均值，這說(shuō)明三大城市群內(nèi)城市房?jī)r(jià)水平普遍較高，且保持連續(xù)攀升態(tài)勢(shì)。此外，一線城市群內(nèi)房?jī)r(jià)差距開(kāi)始降低，二三線城市群內(nèi)房?jī)r(jià)差距有所增大。

　　杠桿還是陷阱

　　報(bào)告提出，中國(guó)正處在轉(zhuǎn)型升級(jí)的“極化期”，少數(shù)中心城市正聚集周邊的資源要素加速推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，并導(dǎo)致與周邊和全國(guó)整體區(qū)域的分化。整體來(lái)看，中國(guó)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)長(zhǎng)期步履蹣跚。在這個(gè)過(guò)程中，房?jī)r(jià)體系是一把非常鋒利的“雙刃劍”。

　　“房?jī)r(jià)體系是城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的杠桿，也可能是轉(zhuǎn)型升級(jí)的陷阱。”倪鵬飛指出，當(dāng)前一些城市房?jī)r(jià)偏離了合理水平，導(dǎo)致房?jī)r(jià)體系不合理。適度的高房?jī)r(jià)有助于通過(guò)提高城市高技能勞動(dòng)力的比重等途徑助推城市發(fā)展，成為轉(zhuǎn)型升級(jí)的杠桿，但過(guò)高房?jī)r(jià)則不利于城市發(fā)展，甚至?xí)蔀檗D(zhuǎn)型升級(jí)的陷阱。這表現(xiàn)為兩種情況：當(dāng)房?jī)r(jià)低于一定范圍，房?jī)r(jià)增幅低于一定增幅，不利于吸引資本和擠出低端產(chǎn)業(yè)；房?jī)r(jià)高于一定范圍，房?jī)r(jià)增幅高于一定增幅，由此導(dǎo)致的過(guò)高生活成本、收入差距擴(kuò)大等因素，不利于引導(dǎo)資金創(chuàng)新投入和留住高端人才要素。

　　華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為，隨著市場(chǎng)非理性因素的增多，要警惕房地產(chǎn)泡沫可能形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，比如日本在上世紀(jì)90年代整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大回調(diào)。“但是在我國(guó)當(dāng)前這個(gè)階段，只要政策上不犯特別大的錯(cuò)誤，形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能還很小”。

　　報(bào)告也對(duì)一些城市提了醒，比如，溫州、福州、汕頭、太原、舟山、海口等城市。這些城市的房?jī)r(jià)泡沫對(duì)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)產(chǎn)生了較大阻礙作用，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在相當(dāng)程度的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，以深圳、北京、上海為代表的一線城市，雖然房?jī)r(jià)過(guò)高，但因其經(jīng)濟(jì)增速和收入增速預(yù)期與創(chuàng)新能力等原因，一定程度上支撐了房?jī)r(jià)預(yù)期。

　　賈康指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化呈現(xiàn)出“冰火兩重天”，對(duì)此要分開(kāi)討論。怎樣能夠既避免肆無(wú)忌憚的炒作，又保持市場(chǎng)有彈性的活力？怎樣在提供保障房的同時(shí)提供多樣化的供給？這里面也包含對(duì)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的考慮。

　　葉裕民對(duì)房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)的關(guān)系有自己的理解。她認(rèn)為，高房?jī)r(jià)有利于擠出低端產(chǎn)業(yè)，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，似乎是一個(gè)共識(shí)，但還真不一定。中國(guó)城市低端基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)大部分是制造業(yè)，而且制造業(yè)主要受產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格的影響，而不是受房地產(chǎn)價(jià)格的影響。因此很難擠出。房?jī)r(jià)對(duì)于城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)起著非常重要的作用，但是也有它的作用邊界。

　　尋找治本之策

　　無(wú)論是杠桿還是陷阱，處理好房?jī)r(jià)體系與城市體系的關(guān)系，對(duì)做好房地產(chǎn)調(diào)控至關(guān)重要。《報(bào)告》針對(duì)中國(guó)城市體系與房?jī)r(jià)體系的關(guān)系，建議采取與之相適應(yīng)的對(duì)策措施，完善與培育中國(guó)城市體系，調(diào)控房?jī)r(jià)體系。總的目標(biāo)為趨向均衡：城市房?jī)r(jià)與當(dāng)前房?jī)r(jià)收入比相對(duì)應(yīng)，城市房?jī)r(jià)差距與房?jī)r(jià)收入差對(duì)應(yīng)和未來(lái)預(yù)期收益相匹配，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與收入增長(zhǎng)的同步。

　　但是，房?jī)r(jià)體系更多的是一種房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之下的價(jià)格關(guān)系。治本之策還要從房地產(chǎn)市場(chǎng)供求入手。劉世錦認(rèn)為，高房?jī)r(jià)的代價(jià)是產(chǎn)業(yè)停滯乃至衰落，打破困局的出路在于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，讓供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期管理中起到主導(dǎo)性作用才是治本之策。

　　對(duì)此，他提出了五點(diǎn)建議：一是增加住宅用地占城市建設(shè)用地比重至40%以上，將部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地；二是城市結(jié)構(gòu)要發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。由各種資源集中于核心市區(qū)的結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐、快速交通連接、優(yōu)質(zhì)服務(wù)均衡、綠色低碳的新城城市網(wǎng)絡(luò)；三是加快實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市，同價(jià)同權(quán)，農(nóng)民宅基地在更大范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)、抵押、擔(dān)保等；四是積極發(fā)展長(zhǎng)期公共租賃住房；五是加快推出房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，在明確大框架的前提下，給地方政府較大的自主空間。

　　為了更好地促進(jìn)中國(guó)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)，倪鵬飛建議，抑制投機(jī)和投資，讓住房回歸居住屬性。嚴(yán)格抑制針對(duì)普通商品住房的投資投機(jī)，限制熱點(diǎn)城市居民購(gòu)買多套普通商品住宅，嚴(yán)格監(jiān)控跨區(qū)域房地產(chǎn)投機(jī)，控制住房投資投機(jī)的金融杠桿；適當(dāng)收緊房貸利率優(yōu)惠政策，提高住房使用成本，抑制投機(jī)性需求。除了抑制投資投機(jī)，他認(rèn)為加大房地產(chǎn)市場(chǎng)供給勢(shì)在必行。要根據(jù)各地的實(shí)際情況，敦促地方政府因地制宜地制定和實(shí)施短期與長(zhǎng)期相結(jié)合的土地供應(yīng)計(jì)劃，加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度。此外，還應(yīng)積極盤活工業(yè)用地和其他用地中的存量用地，從存量土地的角度增加住宅用地的供應(yīng)。增量和存量雙管齊下，才有可能穩(wěn)定住宅用地市場(chǎng)預(yù)期，減弱住宅用地價(jià)格上漲和“地王”形成的動(dòng)力。