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13城試點已于去年開始

　　事實上，“農村集體經營性建設用地建設租賃住房”在去年就已經開始了試點。

　　2017年8月28日，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定在北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都這13個城市開展試點。

　　根據該方案，亮點主要有以下內容：項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及農村土地利用規劃，以集體建設用地的存量土地為主（主要分布在城市郊區、廣大農村地區以及城鄉接合部和城市內部也有一些零散的集體土地），不得占用耕地；村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房；集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租；探索保障承租人獲得基本公共服務的權利，承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務，有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

　　綜合來說，最關鍵的一點就是：“農村集體建設用地，不必再經過政府征地環節，可以直接進入市場，并且村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，還可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。”這屬于一項重大的突破。

　　化解“房價上漲”的擔憂

　　農村集體建設用地建設租賃住房，對房價會有怎樣的影響？

　　克而瑞廣州首席分析師肖文曉在接受采訪時表示，允許利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房，對于租購并舉而言，其意義主要在于，在商品房用地之外新增了一個租賃住房的供應渠道，客觀上有利于化解外界對于商品房用地過多地被租賃住房擠壓、從而導致房價高居不下的擔憂，其對于穩定樓市的正面意義還是值得肯定的。

　　以作為試點的一線城市廣州為例，廣州的供地計劃中，對租賃住房用地有明顯的傾斜，這與廣州大力推進“租購并舉”乃至“租購同權”的思路是一脈相承的。

　　2017年8月14日，廣州市國土資源和規劃委員會印發《2017-2021年住宅用地供應計劃》，以加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關系，穩定市場預期。根據該計劃，未來五年廣州全市將供應住宅用地3200萬平方米，每年平均供應住宅用地計劃640萬平方米。其中，五年內全市普通商品住宅用地計劃供應2375萬平方米、租賃住房用地計劃供應825萬平方米。

　　這意味著，在未來五年內，廣州的租賃用地計劃供應將占到總供應量的1/4以上，與此前強調的大力發展住房租賃市場的要求相符。

　　在具體的住房建設套數方面，廣州市計劃今后五年住房建設計劃安排75萬套，其中普通商品住宅60萬套，租賃住房15萬套。租賃住房的建設套數在總供應量方面占兩成比例。

　　從廣州的供地計劃出爐之后，對于“租賃住房用地會不會擠占商品房供地”的討論就一直存在，業界也有聲音認為，一二線城市稀缺的土地資源被租賃用房“分一杯羹”之后將更加捉襟見肘，一手房供應不足的話，房價有上漲之虞。

　　國土資源部部長姜大明的此番表態，相當于為租賃住房用地拓寬了新的供應渠道。

　　降低租賃住房用地的土地成本

　　業內認為，在住房制度改革中，很明確提到了“多主體供給”的內容。所以，類似多主體供給也會在土地供應上得到體現。一般來說，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地，所以國土部此次表述，或是說在住宅市場的用地方面，會逐漸放開集體建設用地。

　　應該注意到的是，這次國土部部長講話中的用詞，“研究制定”和“探索”表明這只是剛剛開始，未來還要進一步試點，到將來推開也是有限范圍內，因此對房地產市場的影響不會有市場預期那么大。

　　姜大明還說，國土資源處于供給端的重要位置。在深入推進供給側結構性改革中，全系統堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確“住宅用地是保障住有所居的、不能用來炒作投機”，強化分類調控、因城因地施策、制定住宅用地中期規劃和三年滾動計劃，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，努力穩定社會預期。

　　從試點城市來看，試點的租賃住房建設，符合規劃、依法審批，有不動產登記作保護，同時只租不售。一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對于抑制高租金將產生一定的作用。

　　業界聲音

　　鄧浩志

　　方圓地產首席分析師

　　現有商住用地大規模建設租賃住房，會令商品房的供應相應減少，如果新的土地政策，能夠真正實現在集體土地和非房企所拿地塊上建設租賃住房，這也將減少對原有商住用地的占用，這有利于降低商品住宅的供求關系矛盾。

　　梁燕明

　　合富研究院高級分析師

　　未來房價的走勢，主要還是看政策環境和市場供求而定，而增加房源的供應來源，在一定程度上有望緩解供求緊張所帶來的房價上升的壓力。探索利用深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點等措施，有望能進一步拓寬租賃房源的供應量，結合現有一系列鼓勵租賃市場發展的政策，將對租賃市場的發展產生正面的影響。

　　肖文曉

　　克而瑞廣州首席分析師

　　允許利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房，對于“租購并舉”而言，其意義主要在于在商品房用地之外新增了一個租賃住房的供應渠道，客觀上有利于化解外界對于商品房用地過多地被租賃住房擠壓、從而導致房價居高不下的擔憂，其對于穩定樓市的正面意義還是值得肯定的。