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 從4月18日國家統計局發布的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據來看，在愈發密集的樓市調控政策下，全國房價逐漸穩定。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，從數據來看，3月份一線城市商品住宅銷售價格同比下降，二三線城市同比漲幅繼續回落。

劉建偉認為，3月份，各地繼續以因地制宜、因城施策的房地產政策為主基調，堅持分類調控，保持政策的穩定性和連續性。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點；二手住宅銷售價格3月份首次出現下降，降幅為0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅分別比上月回落0.2個和0.4個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均比上月回落0.3個百分點。

持續分化

自2017年北京“317”嚴格調控開始，全國超百城發布了近250次樓市調控政策，有效遏制了熱點城市的投機需求。

近日，4大資產管理公司（AMC）之一的東方資產管理公司發布《中國不良資產市場調查報告》（下稱《報告》）。《報告》認為，長期來看，中國城鎮化程度仍然不高，常住人口城鎮化率為57.4%。據國際經驗，在城鎮化率低于70%之前，城鎮化水平仍將保持較高速度的增長。從居民部門收入增速來看，2017年前3季度城鎮居民和農村居民可支配收入名義增速分別為8.3%和8.7%，同期我國金融機構人民幣個人住房貸款加權平均利率在5.1%左右。因此，房地產價格整體下行的空間有限，但主要受限于各種嚴厲的調控政策，一線、二線房價保持穩中有降是大概率事件。

青島大學經濟學院教授，原中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容分析表示，從上述數據來說，最關鍵的問題在于，如果以2015年為基數，全國70個大中城市房價下跌只有一個，下跌的幅度也只有0.3，而其它69個城市的房價都是上漲的。而且上漲20%以上的城市有23%，上漲30%以上的城市有11個，上漲40%以上的城市有5個。漲幅最大的廈門達50.9%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，一線城市從去年下半年開始，陸續出現了房價環比下跌的現象，但現在又出現了上漲，主要原因在于：這些城市的庫存規模確實不足，房價漲易跌難；近期高端樓盤積極入市，在一定程度上影響了價格。從同比數據看，一線城市繼續呈現同比下跌，這和過去持續性的調控因素有關。

中原地產首席分析師張大偉認為，從全國熱點城市看，一二線市場在調控下，出現了明顯的平穩下行，特別是一線城市。整體看，2018年房地產市場分化依然是最主要特點，一二線市場預計將持續平穩，而三四線市場將運行在高位。

從近期的市場反應來看，北京的房價下降從郊區、周邊開始。近期北京門頭溝有多個新樓盤與去年同一片區開盤價相比，降幅超過了15%，去年每平方米賣到6萬元，而今開盤價每平方米只有5萬多元。房山區的商住樓轉入清淡，有的樓盤已打7折銷售。而燕郊的房價降幅最明顯，新房與去年高峰期相比降價1/3，有的二手房成交價出現腰斬。

繼北京周邊樓盤明顯降價之后，深圳房價也出現了明顯松動。“三價合一之后，除非‘筍盤’，否則二手房不好賣。”4月19日，中原地產深圳一門店銷售經理感嘆道。據悉，深圳最近二手房“筍盤”成交，往往便宜數十萬，甚至一兩百萬元，降幅已達10%左右。此外，北京燕郊有的樓盤降幅已達30%;上海3月二手住宅則環比下跌了0.6%，跌幅為2016年以來之最。

受房地產調控政策和金融環境條件約束，一、二線城市房價開始穩中有降，而三四線城市卻仍處于上升狀態。

《報告》稱，總體來看，三線城市房價下跌概率高于上漲的可能性。然而，三線城市穩中有降的結果需要一定條件。《報告》認為，如果調控政策繼續，并且逐步推出長效機制，例如改革土地供給制度，三線城市房價較大可能出現穩中有降。

首先，受房地產市場限售限購政策、房地產按揭貸款利率和首付比例抬升等多重因素影響，房地產需求將會有所回落。其次，2018年土地供給制度改革和租賃住房市場發展等房地產長效機制開始逐步落地。再其次，2016年以來，三線城市房地產供地面積和房地產投資的前期回升等，都將對房地產價格下行產生影響。最后，2018年以來，三線城市紛紛出臺針對性政策放開房地產調控，可能是感受到了房地產市場需求不足的壓力。

《報告》認為，綜合來看，雖然房價高企，樓市風險不斷加劇，但對于房地產市場的小幅回調，仍在金融系統的可控范圍，房價下跌20%以內也在銀行可接受范圍內。

同時，一份有關百強房企的報告顯示，過去15年全國商品房銷售額從7956億元擴大至13.37萬億元，增長了15.8倍；百強企業銷售額從1113億元增長到6.4萬億元，增長了56.3倍，市場份額從14%提升到47.7%。截至去年末，百強房企在2017年資產負債率均值為78.9%，也已逼近企業資產負債率紅線。

降準之辯

就在國家統計局發布數據之前，一則消息引起業界廣泛熱議，本就敏感的房價話題再次成為焦點。

4月17日，央行宣布，從4月25日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點；同日，上述銀行將各自按照“先借先還”的順序，使用降準釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利。這也是央行行長易綱上任后，第一次實施大型貨幣調節動作。

央行表示，此次降準保持穩健中性貨幣政策取向不變。在博鰲亞洲論壇2018年年會“貨幣政策的正常化”分論壇上，央行行長易綱表示，中國目前實行的是穩健中性的貨幣政策，并沒有實行量化寬松政策及零利率政策，而對于主要經濟體央行資產負債表收縮問題，已經提前有所預期并做好準備。

央行此次降準，按照降準操作當日，將償還MLF（Medium-term Lending Facility 中期借貸便利）約9000億元。屆時能夠真正釋放增量資金約4000億元，這些錢大部分釋放給了城商行和非縣域農商行，去支持小微企業。

央行對此解讀為：釋放4000億元增量資金，增加了小微企業貸款的低成本資金來源。人民銀行將要求相關金融機構把新增資金主要用于小微企業貸款投放，并適當降低小微企業融資成本，改善對小微企業的金融服務，上述要求將納入宏觀審慎評估（MPA）考核。

有經濟學家表示，雖然央行稱穩健中性的貨幣政策取向保持不變，但這次意外降準很可能是貨幣政策松動的開始。此外，降準從來不是針對房地產的降準，不會對樓市產生較大影響。但是資金或多或少會流入地產領域，會對樓市產生間接利好。

中國不良資產行業聯盟金融與法律研究院研究員莫開偉認為，央行定向降準釋放的巨額市場流動性，有利于推動我國經濟持續穩定增長，不僅直接利好債市，還有利于樓市和房地產開發，可為房地產發展提供更為寬松有利的投資環境。

經濟學家管清友表示，這次降準力度很大，有可能是中國重返寬松周期的開始。一季度經濟雖然表現不錯，但高頻數據顯示，下行跡象明顯；資金面偏緊導致中小企業融資更困難，維持流動性適度十分必要；今年貨幣政策可能邊際略松，監管節奏也可能放緩，資產價格下行壓力緩解。

華泰證券首席宏觀分析師李超認為，今年年初以來國際收支平衡和金融穩定在貨幣政策中的目標相對弱化，而穩增長和控通脹問題均顯現了預期的變化，貨幣政策很可能從穩健中性轉向穩健靈活適度。

樓市利好？

這幾年，央行一直通過公開市場業務的貨幣政策工具來調控市場。事實上，2014年~2017年是中國最近的一個寬松周期，期間溢出的流動性造就了房地產的狂飆猛進。

在一輪又一輪的金融強監管之后，很多開發商遭遇資金難題。雖說是局部降準，但下調1個百分點，就相當于釋放了4000億元增量資金，力度較大。4000億元資金涌入市場，是否會成為各地房地產市場的一劑強心針？

對于此次央行降準對房地產市場的影響，業內出現了不同的聲音。

有專家表示，目前，我國房地產市場的調控非常嚴格，對違規資金進入房地產市場的打擊力度也很大，所以房子回歸居住屬性只是時間問題。因此，降準釋放的資金也許不會大批量涌入房地產市場。在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，央行降準并不會讓房地產市場再次進入暴漲階段。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，貨幣寬松時期往往是房地產的黃金時代。一旦經濟回暖，貨幣政策進入偏緊周期，再加上房地產政策持續調控，房地產市場將受到很大影響。降準能夠緩解房地產資金收緊壓力，但是房貸資金價格上行仍是趨勢，房地產企業今年融資難度加大。

有觀點認為，通過各種途徑獲得這筆錢的能力依然存在，開發成本相對降低，也有利于開發商拿地、開發。

2017年1月起，全國首套房貸款平均利率不斷上升，截至今年3月已經是連續15個月上升。3月，19家主要銀行當中，有17家銀行首套房貸款利率已超過基準上浮10%，較2月新增了2家。工行、農行、中行、建行4大行首套房貸利率，均已超基準利率上浮10%。

目前，不少在大城市生活的年輕人有購房的剛需，但資金實力卻不允許。以北京、上海等一線城市為例，普通家庭平均工資為兩萬元/月，但這些城市非核心區域的房價卻在7萬元每平方米。一個家庭想要購入一套80平方米左右的房子，需要不吃不喝工作24年。因此，貸款買房仍是他們的主要選擇。

央行降準之后，對購房者們會有哪些影響？房貸利率會降嗎？

根據融360監測數據，全國首套房貸款平均利率自2017年1月起連續15個月上升，到今年3月，貸款平均利率為5.51%，比2月份上浮了 0.92%；此外銀行放款慢、排隊時間長等問題仍然屢見不鮮。

今年全國兩會央行的記者發布會上，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝回答記者房貸利率提問時稱，房貸利率略有上升，但從稍長一點的周期來看，仍然處于比較低的水平。

有業內人士置評，央行降準對于購房者來說是個好消息。

經濟學家宋清輝表示，此次降準有利于租購貸款，買房入市迎良機。同時，增強了銀行的流動性和降低了資金成本，房貸資金或被逐漸放寬。在一定程度上緩解了房地產資金面不足的風險，對購房者來說，此時入市顯然是良機。