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 　剛需上位炒房遇冷

　　據(jù)上述門頭溝某樓盤的售樓人員介紹，此處房產(chǎn)的顧客主要是四五十歲、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購房者，主要是“買一賣一”的改善型需求，很多顧客是將老房賣出獲得新房的首付款。

　　首套房剛需購買者是住房市場的“香餑餑”。在北京工作的周先生近期已經(jīng)輾轉(zhuǎn)看了多個(gè)新樓盤，二手房也看了不少。“感覺房價(jià)還是比較穩(wěn)的。”對于剛看的精裝房，周先生也頗為滿意，或許近兩天就可以定下來。

　　與此相對應(yīng)，炒房者卻不再是剛需買房客的困擾。“我們原來的鄰居一口氣買了樓上樓下3套房，把房子出租給了公司，很影響正常住戶的居住環(huán)境。”在門頭溝售樓處看房的李女士有些擔(dān)憂新住房周圍再次發(fā)生這類情況。但是售樓人員表示，現(xiàn)在購房者都是剛需，而且由于限購政策，沒有人能夠像過去那樣買房。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從實(shí)際情況來看，過去壓抑的市場需求開始釋放，帶動(dòng)了成交量回升。但與以往樓市回暖伴隨價(jià)格上升不同，這次成交量回升以價(jià)格比較低為背景，有些購房者也是因?yàn)閮r(jià)格處于低位所以才積極認(rèn)購。

　　“現(xiàn)在的樓市還談不上回暖，主要是一些限價(jià)項(xiàng)目入市，的確有些購房者關(guān)注。”張大偉認(rèn)為，相比調(diào)控前，當(dāng)下市場成交量依然處于低迷狀態(tài)。

　　市場活躍度料提高

　　“雖然小長假網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不代表整體市場走勢，但從趨勢看，5-6月，全國熱點(diǎn)城市的市場活躍度會(huì)有所提高，特別是限價(jià)政策嚴(yán)格的區(qū)域，很可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)搖號銷售政策。”張大偉認(rèn)為。

　　在供給方面，克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，在嚴(yán)格的調(diào)控政策背景下，高價(jià)豪宅預(yù)售證批復(fù)越發(fā)嚴(yán)苛，房企依靠捂盤惜售、延遲入市，以時(shí)間換價(jià)格的可能性越來越低。此外，在經(jīng)過一個(gè)季度的蟄伏后，巨大的銷售和資金壓力、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降等都使持觀望態(tài)度的房企不得不放低姿態(tài)，降低預(yù)售價(jià)格，被動(dòng)加速項(xiàng)目入市，把全年的銷售計(jì)劃前移，搶收業(yè)績，來確保全年銷售目標(biāo)的完成。

　　從政策看，張大偉表示，2018年各地調(diào)控政策依然在持續(xù)，疊加信貸收緊，目前市場調(diào)控下，不存在回暖的市場政策基礎(chǔ)，但熱點(diǎn)城市嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控已經(jīng)超過一年，剛需購房者最近入市的積極性有所提高，市場成交量已經(jīng)相比谷底有所恢復(fù)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則表示，目前來看，政策收緊的效應(yīng)已經(jīng)明顯，繼續(xù)收緊可能性不大，利空出盡就會(huì)變成利好，樓市反彈可能性比較高。“房住不炒”是大背景，后續(xù)房地產(chǎn)還是會(huì)有一些新思路，比如發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)REITs、房產(chǎn)信托基金等是大趨勢。

　　克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，未來所有調(diào)控政策都將圍繞“房住不炒”展開。一方面，“四限”政策難言實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，著力抑制投資、投機(jī)性需求，減緩房價(jià)上漲預(yù)期，以防資產(chǎn)價(jià)格過快上漲；另一方面，支持居民自住購房需求，尤其是那些房地產(chǎn)庫存仍處高位的三四線城市，去庫存新政將持續(xù)發(fā)力，著力支持剛需以及改善性購房需求。