熱點關注1. 開發商“紅五月”扎堆入市
相比4月，東莞開發商在5月的入市積極性大大提升，各樓盤不遺余力舉辦活動推貨、宣傳。各類創意暖場活動、親子活動琳瑯滿目，卓越維港、大道松山湖、石排國際公館等多個樓盤推出優惠特價房活動，提升人氣。
據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，5月份，金地、碧桂園、萬科、卓越、中海等品牌房企積極推貨沖刺業績，市場供應有所上升，集中在5月中下旬扎推入市，全市開盤量環比上月小幅增加。
從產品類型看，開發商明顯加大了商業公寓的推貨力度，Ｖ1公館、碧桂園首座和萬科金域廣場等單盤推貨量均有幾百套。
根據合富研究院統計，5月東莞一手住宅供應約為43萬平方米，同比增加56%，但簽約面積同比減少16%。一手住宅簽約均價為16952元/平方米，同比微漲5%，環比4月微跌，連續兩個月環比回落。自2016年9月調控后，東莞一手住宅供求量基本穩定在35萬—45萬平方米/月，整體表現平淡。
從銷售率看，大部分住宅項目開盤銷售率偏低，業內人士認為是因為很多項目前期認籌量少，同時開發商對市場預期較高，定價居高不下，而且限購限貸限售等政策制約了需求釋放。
此外，據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，東莞絕大多數商業銀行首套房貸利率普遍上浮20%(即5.88%）或以上，二套房貸利率大多上浮25％—30%，廣發、華夏及光大二套房貸利率上浮40%。另外，基本上全市所有商業銀行均執行“三價合一”政策，東莞房貸政策持續收緊。
2. 松山湖片區樓市炙手可熱
從區域來看，5月東莞濱海片區及松山湖片區成供應主力，供應面積合計約21萬平方米，占全市48%，臨深片區供應相比上月明顯放量。另一方面，受到近年城區土地供應大幅減少及缺乏全新項目上市的影響，城區住宅供應明顯乏力。
成交方面，東部及松山湖片區成交持續放量，再次成為本月熱點。該區域不僅供應持續走高，其價格相較城區及臨深片區有優勢，因此成為成交熱點區域。
合富大數據顯示，5月成交排名前10的區域中，大嶺山鎮以508套位列全市簽約榜首。業內人士分析認為，大嶺山是市區、松山湖、濱海灣新區及深圳的交匯處，地理位置優越，近兩年樓市升溫較快。據了解，5月成交量排名前10的區域成交狀況比去年有改善，房價則漲跌參半。房價上升區域以市區周邊鎮街為主，下跌區域則以臨深片區為主。
3. 別墅難賣改善戶型受歡迎
產品方面，5月洋房成交3996套，成交比例持續保持在96%左右。別墅在政策調控下出貨艱難，比限購限貸前縮水超過一半。
5月全市洋房新增供應41.37萬平方米，環比小幅回升，其中單盤供應量較大，八成項目新增供應超百套，排列前三的金地、碧桂園和星河項目單盤供應均超300套。品牌房企沖刺力度加大，洋房成交43.6萬平方米，環比、同比大幅上升，單盤成交量過百套的項目數量環比翻倍，增加至13個。
受政策影響，東莞市場144平方米以上的產品去化艱難。為快速回籠資金，5月開發商主推144平方米以下產品，占全市洋房產品的比例達99.4%。剛需主導地位依然強勁，占全市比例維持在75%左右，120—144平方米的改善戶型成交比例穩定在20%。
5月東莞別墅供需環比小幅回升，但仍處于歷史低位，反映受政策影響依然較大。從個盤看，大部分項目成交僅有寥寥幾套。個別房企急于回籠資金，以價換量效果明顯。
此外，5月公寓供需大漲。從產品成交結構來看，在價格因素影響下，低價產品尤為暢銷，20—30平方米小型公寓持續熱銷，占全市比例達14%，其中碧桂園蘋果成交火熱，而40平方米以上的公寓成交比例逐漸縮小。
業內人士認為，在住宅調控趨嚴之下，商業性質公寓持續走熱，部分公寓項目推出低首付策略吸引投資客，碧桂園旗下多個項目以小戶型、低總價勝出，紛紛熱銷。
4. 外來品牌房企產品成主流
從排名情況來看，目前的東莞樓市外來品牌房企占據絕大部分市場份額，本土房企只有實力雄厚的才能與之抗衡。
在5月份房企成交金額排行榜前十中，萬科、碧桂園、保利、金地、卓越、恒大、海倫堡、寶安等8家為外來房企，其中最拔尖的仍是萬科和碧桂園，兩家開發商的項目遍布東莞各鎮，市場占有率很高。排行榜前十中僅有光大和中惠兩家為本土房企。本土房企的可開發或在售項目數量不及外來房企，致使市場占有率較小，排名較后。
業內人士認為，隨著土地門檻提高，本土中小房企要想得到競賽“入場券”難上加難，未來的房地產市場將是強者恒強的局面。
從樓盤排名情況來看，金地前海山、萬科云城、東江之星、光大山湖城是5月份成交最好的樓盤，成交金額均在3億元以上，其次是保利錦城、萬科中央公園、保利海棠、萬科中天城市花園、保利格外松湖以及海倫堡松湖灣。
5. 6月迎來商住地供應高峰
5月東莞掛牌出讓20宗地塊，仍以工業用地為主，其中工業用地供應8宗，總面積約30.9萬平方米；7宗商住用地，總面積約16.5萬平方米；科研、批發零售、交通服務站等用地5宗，總面積約9.1萬平方米。總體而言，5月各類用地供應較年初活躍。
據合富大數據顯示，5月成交7宗地塊，其中6宗工業用地，總面積約38.2萬平方米；繼1月后再次成交1宗商住用地，面積約1.7萬平方米。
業內人士分析認為，商住地市場熱鬧起來，實力房企急于尋找新的利潤增長點。5月東莞商住用地供應面積約16.5萬平方米，共有7宗，主要位于松湖片區和東北片區，除謝崗一宗地塊于5月完成交易外，其他6宗均集中在6月開拍。
謝崗地塊作為近期成交的首宗地塊，有一定的風向標意義。該地塊經過22家房企49輪鏖戰，最終以樓面地價8816元/平方米、自持5年90%面積成交。該地塊參與競投的企業之多、自持面積比重之高，足見土地市場供應仍未能滿足新晉房企開疆拓土、品牌房企急切補倉的需求。
斷供多月的東莞商住地市場，本月土地成交將趨于白熱化。有實力的品牌房企謀求在“租購并舉”的大環境下有所作為，尋求新的利潤增長點。
從出讓公告來看，即將出讓的地塊有五個特征：主要分布于松湖片區和東北片區；最高限價與地塊綜合質素較高、區域售價成正比，“限價+競自持”依然為競拍主流方式；東坑、常平地塊限定商業全自持至少5年為創新手段，顯示政府對房地產市場資源配置方式在轉變，更重視運營；樟木頭地塊自持面積至少20%，響應“租購并舉”；虎門地塊限定以最先報出自持面積50%為勝出者，南城地塊無償配建部分設施占近四成比重，熱點地塊加設更高門檻。
6. 5月住宅開工量近8個月最高
合富大數據顯示，5月整體開工面積為82.5萬平方米，環比增加約九成，其中住宅開工量約51.9萬平方米，環比4月大幅增加約88%，與去年同期相比增加近三成。住宅開工有所回升，5月住宅開工量為8個月以來最高。
截至5月，東莞市一手住宅潛在供應量728.5萬平方米，比4月的潛在供應量微升。其中，洋房潛在供應量622.7萬平方米，環比上漲0.2%；別墅潛在供應量99.4萬平方米，環比增加4%，主要是沙田盈豐悅田居別墅開工所致。
各區域潛在供應中，前二位置依然被塘廈、虎門囊括。塘廈鎮潛在供應量約78.5萬平方米，環比小幅回落；其次是虎門鎮，約56.3萬平方米，排名第三的是麻涌鎮，約45.4萬平方米，麻涌鎮5月有新盤開工，潛在供應量增加。
從供應來看，據不完全統計，6月計劃開盤加推的項目約為30個，純新項目只有鴻盈城匯中央、新城悅雋、正中峰璟灣、德盛尚峰4個，其余均為在售項目新品入市，如虎門·泊樾灣計劃6月中開盤推出49—76平方米新品公寓，東方銀座蘭喬公館6月中推92—112平方米新品洋房。
據了解，6月計劃持續加推的項目包括和昌眾筑中央原著、嘉宏錦峯、山水江南玖峯、華南茶葉創意園菁英時代、金地前海山、家和時代花園、虎門印象、金地藝境水岸、時代天境、奧園觀瀾譽峰、華桂園、新世紀中和花園、清溪國際公館、保利海棠、御河灣、宏遠帝庭山、東興悅庭、蓮湖山莊、金地風華公館等。
東莞中原戰略研究中心認為，隨著半年業績期的到來，房企推售力度將加大，新舊項目將推新入市。在資金壓力下，各項目促銷力度有望持續加大。“預計6月入市項目主要集中在松山湖及東南臨深片區，東莞6月將迎來一波土地供應潮，加之房企年中推貨促銷力度加大，市場成交有望被激發。”東莞中原戰略研究中心分析師說。
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