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調控工作仍將穩步推進

6月24日下午，西安市政府辦公廳發布了《關于進一步規范我市住房交易秩序有關問題的通知》（市政辦發［2018］61號），這是西安市自2016年12月31日起首次限購以來，施行的第6次限制樓市交易的政策。

今年除了遵循之前的限購政策之外，2018年3月30日，西安市房管局發布了《關于進一步加強商品住房銷售管理的通知》，開始實行搖號政策，通知中明確，意向購房人數多于可售房源的，應采取公正搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。而這一政策的提出，意味著西安也是繼上海、南京、長沙、成都、杭州等城市之后第六個正式出臺搖號賣房措施的城市。

除了商品房限購，5月15日公寓開始限購，凡是在房產證和網簽合同文本中規劃用途或該商品房規劃用途為“公寓”的，不論其土地用途、年限均在此次限購范圍內。

一系列政策的出臺，也足以看出西安房地產市場的火熱程度。易居中國企業集團克而瑞西安公司總經理朱郁認為，落戶政策不斷升級加快了西安房產銷售的步伐，從“一人落戶，全家隨遷”、足不出戶辦落戶升級到目前的“獎勵落戶”政策，為人才計劃持續大力加碼；而上半年，在保持“限購、限貸、限售、限價”四限政策的前提下，陸續出臺“搖號選房”、重申公寓限購、非住宅類房地產項目用地不得變更為住宅用地等調控政策，使得房地產調控持續收緊。

朱郁表示，6月，西安市住房保障和房屋管理局發文，提出在西安市范圍內開展為期6個月的商品房銷售秩序專項檢查工作，目前檢查工作正穩步推進，各房企全力配合。下半年西安商品房市場政策將持續趨嚴，房地產調控工作仍將穩步推進。

主城區供應萎縮

外圍區域將成供應熱點

縱觀上半年市場，無論是實際供應還是新開工面積，都有一定程度的縮減與下滑。根據年初公布的2018年新建商品住宅（含公寓）上市供應計劃，2018年西安計劃供應新建商品住宅2697萬㎡，合計套數225509套。截止6月24日，2018年累計供應房源約685.4萬㎡，共計56919套，僅占上市供應計劃的25%。

根據美城股份數據，2018年前5個月西安商品住宅供銷比為0.6：1。上半年西安新房市場整體呈現嚴重供需失衡的情況。根據中原研究顧問部統計，2018年1-4月，西安市新開工面積462.02萬㎡，下降40.1%，較上年同期回落129.9個百分點。

克而瑞的數據顯示，上半年商品房成交中，住宅成交824萬㎡，成交均價12465元/㎡，均價同比上漲40.31%。另外，據中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組2018年6月發布的《中國住房市場發展月度分析報告》，2018年5月西安房價同比上漲88.98%，居一、二線城市房價漲幅之首。

上半年，購房熱度持續升溫，多數樓盤出現了開盤即**的現象，甚至出現“搶房大戰”。3月30日“搖號選房”政策落定后，多數項目開盤去化率均在90%以上。其中，購房者對于品質化的需求逐漸增加，品牌項目的購買意向一直居高不下，從6月26日—6月29日房源意向登記的數據可以看出，萬科翡翠國際推出158套房源，意向登記有4692人，中海曲江大城推出478套房源，意向登記達到2112人等等。

從面積段成交結構來看，克爾瑞統計顯示，目前110-140㎡產品成交占比持續擴大，同比增長7.6個百分點；從總價段成交結構看，市場主力成交總價段為100萬-160萬元。目前市場主力及熱點成交區域為浐灞及曲江二期，同時，西咸新區市場熱度持續升高。

朱郁認為，目前西安市場不論是從購房者意向的新房項目還是房源面積，都可以看出，由于購房資格的限制，大部分購房者都向改善型偏移，房地產品質化發展趨勢愈加明顯，改善型產品將成為持續市場主流。預計下半年，西安商品房市場將平穩發展，短期內不會出現價格大幅上漲的局面，供需關系將趨于合理。

西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健認為，下半年的西安樓市，按照供應計劃將有約2000萬㎡的房源入市，有助于緩解供不應求的現狀。下半年新房市場會面臨主城區供應萎縮，外圍區域成為供應熱點的狀況。