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一套房子兩個(gè)買家，房子歸誰(shuí)？違約賠償金額，如何計(jì)算？

“一房二賣”，房子該歸誰(shuí)？房主該怎么賠？昨日，集美法院發(fā)布了這樣一起案例，違約房主一審被判賠償102.08萬(wàn)元。

在這起案件中，房主和兩個(gè)購(gòu)房人分別訂立買賣合同，出售同一套房屋，而且“一房二賣”的兩份合同都有效。

但是，房子只有一套，應(yīng)該給誰(shuí)呢？最終，法院判決將房屋過(guò)戶給了第一個(gè)購(gòu)房人，第二個(gè)簽合同的買家則得到了百萬(wàn)元賠償。

一套房子，房主賣了兩次

不久前，房主老劉因“一房?jī)少u”，被人告上了法庭。

原來(lái)，2016年1月，老劉與小陳簽訂了一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議書(shū)》，約定老劉將坐落于集美區(qū)的一套房產(chǎn)出售給小陳，成交價(jià)為360萬(wàn)元。

然而，四個(gè)月之后，老劉將同一套房產(chǎn)又賣了一次，而且加價(jià)了50萬(wàn)元。他與買家華先生在中介居間下又簽訂了一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議書(shū)》，約定老劉將上述房產(chǎn)出售給華先生，成交價(jià)為410萬(wàn)元；雙方在簽訂本協(xié)議后不得中途毀約，否則毀約方除應(yīng)向守約方承擔(dān)房款20%的違約金外，還應(yīng)賠償守約方含居間費(fèi)用、裝修損失、房屋折價(jià)損失等實(shí)際損失和收益損失及由此引起的訴訟費(fèi)用和律師費(fèi)用等。

第二份《房產(chǎn)買賣協(xié)議書(shū)》簽訂后，華先生依約陸續(xù)支付老劉購(gòu)房款共計(jì)168萬(wàn)元。另外，華先生因訂立該房產(chǎn)買賣合同支付了中介費(fèi)8.58萬(wàn)元。

兩個(gè)買家，先后告上法庭

不久后，購(gòu)房者小陳發(fā)現(xiàn)老劉“一房?jī)少u”的情況，就率先將老劉告上了法庭，并將另一購(gòu)房者華先生作為第三人，起訴至集美法院。

在這起房屋產(chǎn)權(quán)的“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”中，集美法院經(jīng)審理，認(rèn)定華先生與老劉簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》系惡意倒簽欲將該合同成立在先，不能取得履約優(yōu)先順位，并判決小陳的合同取得履約優(yōu)先順位，要求房主老劉應(yīng)將房屋過(guò)戶給小陳。

房子被判給購(gòu)房人小陳后，老劉和華先生不服，上訴至廈門中院，廈門中院判決駁回上訴，維持原判，判決老劉應(yīng)將上述房產(chǎn)過(guò)戶給小陳。

二審生效后，另一購(gòu)房人華先生又向集美法院提起訴訟，主張房主老劉應(yīng)該賠償違約金和相關(guān)費(fèi)用。據(jù)了解，華先生因該案委托律師，支付了律師費(fèi)11.5萬(wàn)元。

焦點(diǎn)爭(zhēng)議，兩份合同都有效嗎？

華先生認(rèn)為，雙方訂立房屋買賣合同后，其已依約向老劉支付了購(gòu)房款168萬(wàn)元，支付了中介費(fèi)8.58萬(wàn)元。但是，因老劉違約，將上述房產(chǎn)另行出售給案外人小陳發(fā)生另案訴訟，上述房產(chǎn)被保全，導(dǎo)致老劉無(wú)法過(guò)戶給華先生。

鑒于老劉“一房二賣”的行為，導(dǎo)致華先生簽訂房產(chǎn)買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)。因此，華先生有權(quán)請(qǐng)求解除合同，要求老劉返還已付購(gòu)房款168萬(wàn)元及利息，賠償房屋漲價(jià)損失、違約金、中介費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用。

不過(guò)，面對(duì)華先生的起訴索賠，老劉卻答辯說(shuō)，雙方簽訂的房產(chǎn)買賣協(xié)議為無(wú)效合同，依照合同法相關(guān)規(guī)定，老劉愿意退還華先生購(gòu)房款168萬(wàn)元，但老劉不同意賠償違約金和相關(guān)費(fèi)用。

法院判決，房主賠償102萬(wàn)元

針對(duì)華先生的索賠，法院經(jīng)審理認(rèn)為，老劉“一房二賣”導(dǎo)致不能向華先生履約的根本違約事實(shí)證據(jù)充分，華先生據(jù)此解除雙方之間《房產(chǎn)買賣協(xié)議書(shū)》，于法有據(jù)，法院予以支持。由于華先生已向老劉支付購(gòu)房款168萬(wàn)元，現(xiàn)合同已解除，華先生主張老劉返還購(gòu)房款168萬(wàn)元，應(yīng)予支持。

另外，法院還認(rèn)為，華先生與老劉惡意倒簽合同，欲將合同成立在先取得履約在先順位，能證實(shí)華先生在履行本案合同過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不能履約時(shí)，未及時(shí)采取合理措施避免損失擴(kuò)大，存在重大過(guò)錯(cuò)，所以華先生主張按漲價(jià)損失確定老劉違約責(zé)任，法院不予支持。雙方在合法有效的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書(shū)》中約定毀約方應(yīng)向守約方承擔(dān)總房款20%的違約責(zé)任。

因此，法院對(duì)華先生該違約損失主張中82萬(wàn)元（410萬(wàn)元×20%）部分予以支持，超出部分予以駁回。另外，華先生因本案支出律師費(fèi)11.5萬(wàn)元、中介費(fèi)8.58萬(wàn)元，華先生主張老劉依約支付，于法有據(jù)，法院予以支持。

最終，集美法院作出一審判決，要求被告老劉返還原告華先生已支付的購(gòu)房款168萬(wàn)元，賠償違約損失82萬(wàn)元、律師費(fèi)損失11.5萬(wàn)元和中介費(fèi)損失8.58萬(wàn)元，合計(jì)102.08萬(wàn)元。

法官說(shuō)法

一房?jī)少u，該怎么判？

法官說(shuō)，“一房?jī)少u”是指房屋的所有權(quán)人將同一套房屋分別出賣給兩名購(gòu)房人，就同一套房屋和兩名購(gòu)房人分別訂立房屋買賣合同的行為。這兩份合同如果沒(méi)有《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形的，均為有效的合同。即并不因?yàn)榉恐髟谙扔喠⒘艘环莘课葙I賣合同，房主訂立的第二份買賣合同就必然無(wú)效。

如此一來(lái)，房主“一房?jī)少u”將產(chǎn)生兩份合同義務(wù)，任何一份合同不能履行的，都將承擔(dān)違約賠償責(zé)任。兩份買賣合同均為有效且各買方均要求履行合同的，應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。

此前，在另一案件中，法院已經(jīng)認(rèn)定小陳有優(yōu)先履約順位，因此房屋應(yīng)判過(guò)戶給小陳。老劉將房屋過(guò)戶給小陳后，已無(wú)法再過(guò)戶房屋給華先生，華先生可以向老劉主張解除合同并承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

律師說(shuō)法

遇一房?jī)少u，該怎么維權(quán)？

福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：遭遇“一房?jī)少u”的情況，如果是商品房，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。如果是二手房，買受人可以在律師的指導(dǎo)下采取不同的訴訟策略，看看是選擇繼續(xù)履行合同或者是賠償損失。